中央财经大学不动产法专家尹飞：租赁住房不能一“卖”了之 “预租”权益难有法律保障

每经编辑 祝裕

每经记者 舒曼曼 实习记者 李诗琪 每经编辑 梁秋月

随着全国首个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入“预租”阶段，高昂的租金以及一次性缴纳多年租金的支付形式成为外界关注的焦点。

除此之外，在当前租赁市场的大背景下，全自持地块建租赁住房或许还存在其他潜在问题。基于以上情况，《每日经济新闻》（以下简称“NBD”）记者专访了中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授。

值得注意的是，面对房地产开发商以投资回报率低从而以成本反推租金价格的做法，尹飞表示，以拿地成本反推租金价格无疑是本末倒置。实际上，企业自持一定比例租赁住房是政府在扶持规模化租赁经营企业的一个手段，在“房子是用来住的，不是用来炒的”理念之下，企业应该充分认识到这种指导思想的变化。

　　本质上还是“炒房屋租赁权”

NBD：企业全自持土地项目作为一种新的尝试，企业自持后做租赁房，您觉得和传统的租赁模式最大的区别是什么？

尹飞：企业将自己拥有所有权或长期租赁的多余房产拿出来做租赁，这种情况也是很常见的。但全自持租赁项目是为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想、为了充分保障人民群众的居住权，政府在土地出让环节做出的探索。部分土地限价竞自持的出让方式促使企业只能自持、不能转让，只能拿来做租赁。这一尝试符合租购并举的方针，旨在通过多元化的产权方式来满足人民群众的租赁需求。

NBD：这种尝试对于企业和租赁市场会产生哪些影响？

尹飞：首先，这种尝试从制度上限制企业将房屋所有权卖出去，杜绝了“炒房”的可能，本质上是政府扶持规模化租赁经营企业、培育住房租赁市场的一个重要举措。

过去房价高涨的一个重要原因是我们片面地强调“居者有其屋”，试图通过单一的商品房所有权形式来满足所有人的居住需求，这就客观上导致了房价高企。现在我们强调租购并举，通过多重的产权形式来解决居住需求，有利于避免房价过度上涨，从根本上遏制“炒房”的冲动。

这就为有居住需求的消费者提供了购房之外的新选择。对于企业来说，过去企业要做规模化租赁经营，只能在市场上去购置房产，或者长租其他房源再转租出去。现在可以从拿地环节全面介入，更利于企业按照租赁经营的目的，在项目启动时就进行相应的规划和设计，为承租人提供更为全面、便利的房屋租赁以及相关生活服务，从而更有利于发挥租赁经营企业的专业化优势，将规模化的租赁经营做得更好。

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