此前长租公寓的资产证券化产品发行过程中，评估机构的工作偏少，其实产品发行中的尽职调查，底层资产的资金测算，市场分析，以及项目上市交易以后的评估，都应该有评估公司的深度参与。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰指出，在租赁住房资产证券化的物业估值中，由于考虑到物业运营模式是以长期自持经营为主，因此会格外关注物业运营状况以及收益水平，现金流是我们评判一个物业资产好坏的重要因素，因此收益法应作为最主要评估方法，通过判断物业当前的收益以及未来可实现的潜在收益水平从而得出合理的市场价值。这对于租赁住房资产证券化市场的健康发展、保障投资人合法权益以及防控房地产市场风险进入资本市场有着重要的意义。

　　REITs“最后一公里”

文件还明确提出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

仲量联行华东区研究部总监姚耀表示，在过去12个月里，有大量出台一些类REITs的产品，比如ABS，而且还有一些银行和企业的合作为长租公寓提供保障。事实上，正式的REITs在中国大陆还没有，但从新的政策可以看到，政府在金融方面是往前迈进了一大步。可以看到顶层设计对长租领域的支持，这对市场长期有效发展非常有作用。从此次的政策来看，在金融方面是有很明显的往前走的一步。姚耀提到，从国外发达国家来说，长租公寓其实是一个主流的成熟的资产类型。而海外的REITs会受到投资者追捧的原因是，REITs最大的特点是抗经济周期能力比较强，经济好的时候需求比较大，经济不好的时候也较为稳定。长租公寓是比较稳定的一个产品，投资者是希望有一个稳定的回报。REITs除了政策上的帮助，在市场上也是一个比较有吸引力的产品。

胡峰表示，“以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。

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