一文看懂住房租赁证券化首份文件：房地产开发模式将真正改变

澎湃新闻记者 庞静涛 计思敏 李晓青 来源：澎湃新闻

住建部等九部委鼓励金融支持住房租赁发展精神下发仅仅半年时间，首份具体操作性文件正式落地。

4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发，被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

此前2017年7月18日，住建部下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号），提出要多措并举，加快发展住房租赁市场。当时的通知明确要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

而此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

分析人士指出，这一文件释放了一个明确的信号，即政府在重点区域全力支持住房租赁企业的资本需求，这意味着这类公司将越来越受到资本的青睐，从而更好的拓展，进入良性循环。该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。

为了更清晰理解，澎湃新闻为此采访了多名专业人士，对这一重磅文件进行了详细解读。

培育专业化、机构化住房租赁企业

文件明确了明确住房租赁基本条件，包括三个部分：

1，物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

2，物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

3，发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

文件明确鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理、资本市场部总经理李耀光指出：文件进一步表明政府层面对长租公寓资产证券化的鼓励态度，同时也设定许多规矩，使得日后的产品更加符合资产证券化和REITS的逻辑，这更有利于长租公寓资产证券化更健康的发展。

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