魔方生活服务集团副总裁金喆表示：这一规则明确对于物业性质，企业经营能力，运营商的资质等提出了明确的要求，这意味着合法经营，运营效率高的企业越会受到资本的青睐，从而更好的拓展，进入良性循环。相信这对于整个行业的轻资产运作会起到积极的作用。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄则认为，该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式。对于运营能力较强的房企来说，是新增的融资渠道。

　　两类优先支持地区

文件明确了优先和重点支持领域，即：优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

刘澄表示，该政策对于雄安新区和大中城市的影响不同在于，雄安新区还处于建设工作前期，而大中城市已经形成符合条件的存量资产。而且，该政策对于房价影响不大，因为符合产权清晰、稳定经营的资产占整体市场比例较低。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，文件明确资产证券化会优先支持的这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好保障这些租赁需求重点区域。

　　两个绿色通道

文件完善了住房租赁资产证券化的工作程序。并给予两个绿色通道支持。

包括：各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。以及各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

金喆表示，在新的通知指导下，相信公司未来所推行的新一期资产证券化产品发行会更加顺利，相信这对于整个行业的轻资产运作会起到积极的作用。

　　收益法是最主要评估方法

文件在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了明确要求。

文件特别对估值进行要求：合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。

上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩表示，估值条款将专业机构的专业性和重要性凸显出来，新规中不仅仅是对评估方法的规定，还规定什么样的产品什么阶段做什么样的评估，旨在希望专业机构的介入能够防范风险，增强把关。

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