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房地产市场亟须建立库存动态平衡机制

2017-09-22 09:29:17    经济参考报  参与评论()人

随着去年部分一二三四线城市房价轮番上涨,去库存取得了较好的成绩。今年以来,商品房库存连续多个月持续降低,有专家断言“楼市去库存时代即将结束”。但是,在肯定大部分地区库存去化效果较为明显的前提下,排除库存布局区域出现分化的因素,从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看,“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分,建立库存与市场需求动态平衡机制,避免楼市再次陷入房价与库存“互斥”的怪圈。

  去库存取得明显成效

国家统计局数据表明,中国今年房地产去库存较快,房地产市场仍然稳定。8月末,商品房待售面积62352万平方米,比7月末减少1144万平方米。其中,住宅待售面积减少987万平方米,办公楼待售面积减少43万平方米,商业营业用房待售面积减少87万平方米。

随着库存去化周期逐渐收窄,市场行情也逐渐出现变化。8月房地产销售维持了7月的低迷,据统计,8月销售面积单月增速4.3%,较7月小幅回升2.3%,但绝对水平依然为年内第二低。进入“金九银十”,如果房地产销售难有明显改观,投资者对楼市的预期将发生明显变化,库存也将随之发生些微变化。

国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积,用以反映市场的库存水平。根据历史数据,2011年末,全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后,该指标逐年攀升,到2016年2月达到高点,为73931万平方米。自2011年末到2016年初的四年间,全国商品房库存增加了约170%。

从目前各地数据来看,全国除东北、西北等区域的少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期,去库存政策效果明显。

市场库存及需求发生变化

不过,现在就断言“房地产去库存即将结束”还为时尚早,目前并没有一个非常科学的、系统的工具来评估当前精确的库存情况。

尤其就当前不同区域的城市而言,库存分化较为明显,部分城市库存有明显增加,一些郊区或者偏远城市库存依然较高,而一些热门区域,这一波房价快速上涨带动库存去化较快。

有研究机构统计的数据表明,2017年8月,选取的80个城市中,有17个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到86%、57%和41%。同时,80个城市中,有61个城市的库存出现了同比下滑态势,其中杭州、九江和马鞍山的同比跌幅较大,跌幅分别为55%、48%和41%。

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