李宇嘉：从北京租赁新政看“租售同享”实现路径(2)

因此，通过购租并举，解决常住居民住房需求和公共服务全覆盖是应有之义。今年以来，北京在住房制度上革新力度很大，近期新政也折射同享服务的实现路径。

根据北京的政策，本市户籍承租公租房的可落户，非本市户籍承租人可申办居住登记卡或申领居住证；无房家庭租房的话，子女可享受(户籍)或申请(非户籍)租房所在区接受义务教育。

当然，北京新政规定，落户仅限公租房(非一般租赁住房)，申请义务教育也有一定的限制，户籍人口要“双满三年”(本区租住和就业都要满3年)，非户籍限制也比较多。北京租赁落户和享受义务教育等同等待遇还难以一步到位，但相比之前租房的待遇已经算是不小的“破局”了。

关于同享义务教育，北京租赁新政有一个兜底的条款，即“具体办法由各区人民政府结合实际情况制定”。这意味着，不管是户籍租房者，还是非户籍租房者，就大家最关心的教育来说，要看各区的政策及学位供求情况。言下之意，类似于北京西城区这种教育资源矛盾比较突出的地区，或许连业主的义务教育诉求都难以完全解决，租房者当然也只能靠后了。

这也道出了当前的无奈，即在公共服务配置上，房子究竟该发挥什么作用？在国际上，拥有产权住房，就得缴纳房产税(公共服务供给的资金来源)，也就享有就近接受教育的权利。因此，以住房来配给教育资源是国际惯例。

不过，租房也拥有部分产权，即租期占产权行使期限比例的阶段性产权，也要缴纳房产税，当然就有权利享受公共服务了，包括接受义务教育。去年，笔者一个朋友定居美国，本打算买套房以方便小孩上学。后来，这位朋友听说美国租房也可以上学，开心地对笔者说“省了一大笔钱”。

目前，在我国土地出让“招拍挂”模式下，土地一次性出让70年使用权，购房者也就拥有了70年内享受本地区公共服务的权利。因此，住房就成了分配教育等公共资源相对公平合理的载体。当然，除了住房以外，在本区域就业、居住、缴纳社保、纳税等，也在为增加公共服务供给作贡献。

短期内，大城市争抢优质教育资源的局面难改，以是否拥有住房、纳税和缴纳社保年限、就业年限、居住或领取居住证年限等计算积分并进行排队，谁分数最高，谁最先享有，这算是一个比较公正的模式。事实上，目前深圳、成都和杭州都采取该模式，不管户籍或非户籍、有房或无房、先来或后到，大家一起积分排队。