房地产改革新起点：租房时代将至 1998年再也回不去了(3)

“房地产货币化改革的初衷是为了推进整个中国发育出来一个房地产市场，使住房的提供不再是一个简单的福利，以后不管是买房或租房，都是各人的选择，从需求端催生了后来房地产市场的发展。1998年之后上海楼市发展快速，基本上缓解了上海市的住房短缺问题。”陆铭提醒道，“跟现在上海人口增长所带来的持续增加的住房需求相比，上海的住房供应还是不够，房价高就是对住房短缺的反映。现在事实上房价水平已经构成对城市竞争力的影响，对吸引人才留在上海已经构成一个巨大的障碍。”

“全国接下来大力发展租赁市场，是一个肯定的事情。”陆铭指出，发展租赁市场有部分原因是为了降低城市进人的成本。“现在的做法很简单，在批地的时候就规定未来盖的房子只能租不能售，往这个方向走，大力鼓励租房市场。”

两幅“只租不售”的地块，最终成交楼面单价分别为浦东新区5568元和嘉定区5950元，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源，缓解住房困难，为建立租购并举体系提供助力。

“作为上海一批租赁用地，具有一定标杆性意义，需要国企先带头、先试水，待该模式运行成熟后，可能会在社会上推广。”姚珍玲分析，这是因为国家对北京和上海的定位与其他大中型城市不同。按照规划，上海全市常住人口规模到2020年要控制在2500万以内，北京则要疏解非首都功能。

“在住房短缺的地方增加供应。上海和北京的住房最短缺，按道理讲应该大力发展租赁市场，但这两个城市又要控制人口，如果大力发展租赁市场，量上去了，人口就控制不住，又成了问题。”陆铭表示。

回不去1998年，但站在新起点上

与1998年刚启动改革时的情况相似，那时，人们面对住房货币化改革不知应该从何做起，如今，人们面对“租售同权”不知到底该如何落地。

“以前主要是以租房为主，买房的比重不高，1998年中国开始进入住房市场化改革，商品房市场逐渐发展起来。从这个角度来讲，提高租赁住房的比重，是有点这个味道。但又有本质上的不同，以前的租房市场跟单位结合，现在如果再发展租赁市场，不会跟这个结合。当年租住公房几乎零成本，现在的租房市场基本上还是以市场价为基础的定价—当然不排除租房市场以公租房或廉租房的形式出现，租金可能带有政府补贴，这跟当年非常不一样。在这个意义上来讲，不能说是走向了租房市场，或者又回到1998年。”陆铭强调。

姚珍玲指出，如今希望在政策支持下发展住房租赁市场，解决一部分人的住房问题，不属于过去的福利分房。“历史是朝前发展的，过去是回不去的。如果说房地产市场改革，那么现在确实是一个新的起点，探索长效机制、发展租赁市场，如1998年一样，是对房地产市场进行大的改革。”

郁亮在前述新华社专访中表达的观点相似，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，如今发展租赁市场更多的是在“补课”。