国企带头盘活存量房 政策密集出台孕育万亿租赁市场(2)

其中，以链家、世联行为代表的房产经纪公司主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。世联行的红璞公寓则以集中式公寓为发展方向、以包租长租为手段，将整栋或整个小区进行包租运营，一般的租约10到15年。

作为盘活居住存量房的重点方向，长租公寓俨然成为新的风口。以万科泊寓为例，主要通过租下厂房、城中村等闲置房源进行改造，租期一般超过15年。活跃于京沪穗深的数个独立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋所改造的存量物业包括老旧的城中村物业，以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等，其改造存量房与做酒店类似，也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。

鼓励国企转型引领市场

另一个值得关注的提法是，《通知》明确要求，人口净流入的大中城市，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房，发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋和增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。这也是国家政策层面首次明确国企在租赁市场发展中的带头作用。

对此，住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦曾表示，支持国有企业转型将主要以两种方式进行，由地方政府参与组建新的住房租赁企业，或在相关国有企业基础上改建，推动从事保障房、人才公寓等相关业务公司转型。

在一些业内人士看来，国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节，而在后期的运营和租后管理环节，市场化、民营化的租赁运营机构则更具优势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坦言，在各个城市，闲置厂房和商业办公用房的拥有者中，国企占比相对较高，鼓励存量开发，就必须从政策层面激发这部分国企参与的积极性。

但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。《通知》明确提出，探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。可以看出，国企的优势在于前端的房源供给，而民企机构的优势则在于后端的运营管理，如果两者可以充分合作，则可扬长避短、各自发挥优势。