融创万达两个神级房企道不同 二者战略离得越来越远(2)

一个“还”字霸气侧漏，要知道这是融创向乐视输血后的数字……

去地产化

去年5月，万达董事长王健林豪言万达文旅项目将使迪士尼20年内无法在内地盈利。仅仅14个月后，王健林就将这些项目卖出，而上海迪士尼开园仅一年后就实现了盈利。

对于如此“打脸”的并购交易，王健林给出的说法是为了压缩债务，并适应“轻房地产资产”的经营模式。有分析师猜测，剥离房地产属性，为回归A股扫清障碍，是万达此番出售资产的主因。

2016年9月底，万达向股东支付了44亿美元从香港退市，寄望在内地以更高估值重新上市。因楼市调控趋严，如果万达继续以“房地产公司”身份申请上市很难获批。易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示：“万达剥离文旅产业这些尚不能盈利的资产，不仅能够降低负债率，而且增加了被列为非房地产企业的可能性。”

交易的逻辑不止于此。渤海证券人士透露，因地价上行导致利润空间趋势性缩窄，运转多年的“万达模式”面临挑战。“万达开发项目中商业地产占比较大，容易沉淀资产并摊薄收益率，特别是综合体回报周期难言乐观。据测算，万达文旅项目的交易额虽不到300亿元，但全部建完需要两三千亿元。”

兴业研究报告指出，受2014年以前开工激进、销售物业包含商办及三四线项目偏多影响，万达商业去化压力明显上行，2015年存货跌价损失达10.55亿元，2016年销售额已出现下滑。模型测算显示，2016年万达住宅和商业结算毛利率分别从上一年的32%、52.9%变为30.7%、45%，一旦这两项数据降至25%和40%以下，销售利润将难以覆盖自持开发成本。

事实上，多年来品牌效应累积，万达已具备向轻资产转型的能力。接近万达高层的消息源透露：“未来万达将收缩投资，更多地输出标准化商业管理，与融创交易后，文旅城开发运营仍由万达管控便是明证。”

2016年万达年报披露的7份投资合作协议显示，类似“pre-REITs”前的私募基金投资人授权万达负责项目的开发运营，万达商业收取运营收益作为服务对价。当时预计2017年新开业万达广场50个，其中39个为轻资产项目。

任性扩张

与越来越轻的万达相比，融创却越来越重，这与掌舵人孙宏斌对未来的判断有很大关系。