融创买万达7大读不懂：万达未阻迪士尼 融创图什么(4)

券商中国记者发现，此次联合公告中表示，交割后文旅项目维持“四个不变”。

1、品牌不变，还是姓“万达”；

2、规划内容不变，该怎么开发还是怎么开发；

3、项目建设不变，还是万达管控到底；

4、运营管理不变，还是万达运营。

并且，酒店交割后，酒店管理合同不变，还是万达管理。也就是说，万达只是把项目的产权“卖给”了融创，其他的所有事情还是万达在打理。

融创是以做住宅地产为主，没有如此大体量的商业地产建设、运营和酒店管理的经验，为什么要接下万达这13个文旅项目和76家酒店呢？

但记者注意到，万达与融创的联合公告里还表示：“双方同意在电影等多个领域全面战略合作。”

众所周知，现在孙宏斌手里的乐视的资产有不少烦恼。但万达旗下万达电影(52.040,0.00,0.00%)是中国最大的院线，如果乐视能与万达深度合作，那么，就极具想像空间了。

也有业内人士认为，从万达的口径来看，文旅项目投资规模均在数百亿元左右。若从这个角度考虑，融创此次收购的价格可谓相当便宜。

读不懂之四：融创630多亿全部为自有资金，这是真的？

近一年孙宏斌的频频出手“买买买”，此次收购资金从何而来？

今日，孙宏斌接受媒体采访时表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

截至2016年末，融创中国的账面现金近700亿元，今年上半年，该公司的销售金额为1118.4亿元，其中权益合约销售金额770.6亿元。

值得注意的是，融创中国近期一直处于高负债状态，2016年该公司的净负债率为121%。

近几年来，融创选择了“买买买”之路来迅速充实土地和项目储备。融创2016年年报披露，公司2016年实施了16项并购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。

此外，自2016年以来，融创在全国土地公开出让市场共斥资至少567.04亿元，去年9月份东莞一地块，溢价率高达689%。

有媒体调查称，查询融创年报以及其他公开信息获悉，这632亿元虽是融创的自有资金，但穿透其资金来源可知，绝大部分还是源于融创的借贷。

读不懂之五： “5个亿不多”的王健林，怎么就变卖资产了？

去年，王健林入股珠海银隆表示，“不多，才5个亿”。而且，2017年上半年，万达集团收入1348.5亿元，怎么就“卖资产”了呢？

王健林接受采访时透露了这笔资金的用途，那就是：“通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

万达商业地产股份有限公司债券2016年年报显示，截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元，资产负债率为70%。

这次交易，万达将获得631.7亿元资金，假如万达商业的负债不变，将直接使得负债率下降5%左右，财务状况更“稳健”。

也有业内解读万达此举甩卖是“去地产化、轻资产化”战略的一部分。

王健林曾在2016年工作报告中解释过万达商业的轻资产战略，包括两种模式：“投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。”

王健林预计，此次交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。

2017年上半年万达地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%；服务业务收入780.2亿元，占集团收入的57.9%。

至于出售酒店，去年7月3日凌晨，因为入住信息被泄露，王思聪在微博上痛骂长沙万达文华酒店。这下老王算是为小王出气了。

读不懂之六：不止金科，不止乐视，孙宏斌为何频频收购？