2017楼市期中考｜上半年土地市场似在打“王者荣耀”(2)

  国土资源部将土地溢价超过50%的情况界定为异常。基于这个标准，某研究院将50个典型城市划分为四类：

  溢价率大于75%的为过热区；介于50%和75%之间的为偏热区；大于25%但小于50%的属合理区；低于25%的为偏冷区。从下图可见，在部分地方提高了土地起拍价、落实土地限价政策等干预下，今年上半年的月度溢价率总体上处于合理区间。

  特别值得一提的是，50个城市中有10个三线城市的溢价率超过了50%。它们分别是清远、珠海、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州、镇江、中山和三亚。在这10城中排名第一的清远，也是50城中的榜首，溢价率高达214%。从管控土地价格考虑，后续需要重点关注以它们为首的同类三线城市。

  这就像随着王者荣耀越来越火，游戏装备价格也水涨船高，不仅热门皮肤标价不菲，其他零星装备也在涨价。

  以下服务区繁忙

  今年1—6月，50个城市的土地出让金合计10500亿元，又创历史新高。对比2010—2016年的7年间同期，分别增长69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。

  从今年已过的六个月看，除5月单月土地出让金有所下滑外，其余五个月的土地出让金规模都属于中等偏上水平。

  以6月为例，出让金2227亿元，环比增长84%，同比增长19%，以超过1500亿元即为偏高标准衡量，6月份的土地出让金非常可观。

  落到具体城市，上半年50城的土地出让金排行中，规模最靠前的10个城市分别为北京、武汉、重庆、杭州、合肥、广州、上海、郑州、南京和天津。四大一线城市中除深圳因为出让面积为是太少，其余全部在榜。其他7个城市也全部为省会城市或直辖市。

  此类城市之所以在土地收入上遥遥领先，一是因为土地价格本就高企，二是因为开发商对他们的渴求程度强烈，因此成交价格高、节奏密集。

  这和玩家聚集多的服务区格外繁忙一个道理。

  中途退出亦有理

  50个典型城市中，有18城的60幅地块，于今年上半年期间出现了流拍——就连北京也难免。

  流拍的出现原因是房企对部分具体地块仍持谨慎态度，更和土地价格如滚雪球般越来越大，以及对土地开发建设的条件设置和要求配套越来越严苛关系巨大。

  但以这半年为观察区间，流拍面积总体处于低位，明显低于2010年—2016年的月度平均水平。

  以指定时间段流拍占地面积/（成交占地面积+流拍占地面积）=流拍率的公式计算。今年上半年50城的土地流拍率为4%。而2010年—2016年的这一数据分别是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可见，今年上半年的土地流拍率为七年半以来最低。这一方面印证了土地市场愈发活跃，同时也说明了土地交易的质量较高。