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2017楼市期中考|上半年土地市场似在打“王者荣耀”

2017-07-04 14:44:33      参与评论()人

  2017楼市期中考——游戏卷

  上半年土地市场似在打“王者荣耀”

  回放电影说政策后,这一期,咱们来开局游戏聊土地~

  上下班的地铁里、等上菜的餐馆中,午休的办公室……在这些地方,你若是见到把手机横屏,两个大拇指狂点疯划的人们,不用问,十有八九是在玩一款游戏——“王者荣耀”。

  目前,这款手游的注册用户突破了2亿人,日活跃用户超过5000万,换句话说,在中国,每七个人中就有一个王者荣耀的玩家。大流量塑造大IP,大IP兑换大收入:数据显示,王者荣耀以今年一季度60亿元人民币的营收,跃居成为全球最赚钱游戏。

  而这款游戏如果映照进房地产行业,就活脱脱是土地市场的现状啊!卖地至今还是很多城市的“支柱产业”,规则制定者是政府,参与玩家是各房企,“3V3”、“5V5”犹如联合拿地,“铭文”数量对应土地储备,“打野”好比去各线城市布局以升级,“推倒塔”就是拿到了地,甭管走上路、中路、下路,能最终到达目标区域就行。

  2017年上半年,这局“楼市土地版王者荣耀”的战况,大概是如下这般:

  网速稍慢

  某研究院监测的全国50个典型城市反馈的数据显示:截至6月30日,2017上半年,这些城市的经营性土地(不包括工业用地和其他用地),成交占地面积共8750万平方米。与过去七年相比,同比变化分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。

  可见,土地成交的活跃性虽明显不及2010年—2014年同期,但从2015年开始,又恢复了正增长。这与各地积极制定供地计划、房企重视土地储备战略直接相关。

  同一份报告显示:上半年,50个典型城市的土地成交占地面积同比增长20%,显著高于国家统计局近期公布的5%的同比增幅(今年1—5月,该数据为5.3%)。

  这说明50城的土地市场热度高于全国平均水平。而从50城与全国市场的累计成交同比增幅曲线看,明显可见两条曲线走势基本一致,区别只在因为有先有后,产生了一些空距:市场降温时,50城先于全国反应;市场回温时,50城也率先而动。

  可见,这50城实在名副其实的“典型”,是试得出水冷暖的那只“鸭”。

  供地多寡直接影响供需关系、房企策略和市场价格,就跟玩王者荣耀时,网速快慢决定了你是虐对手还是坑队友一样一样的。

  级别变化

  上半年,一线城市的土地成交面积较去年下半年有所下降,但降幅有所收窄,这主要与北京出让了多宗自住型商品房用地有关;比三四线城市价值高,却比一线城市价格低的二线城市,虽仍是全国土地成交的主力军,但地位也稍有被撼动的迹象——上半年成交占比不及去年下半年高;三四线城市正在上演“逆袭”,是唯一成交量环比上涨的城市级。

  从上半年50城的土地成交面积排名看,前十名的城市分别为郑州(836万平方米)、重庆(643万平方米)、徐州(639万平方米)、合肥(394万平方米)、西安(361万平方米)、武汉(352万平方米)、昆明(340万平方米)、贵阳(331万平方米)、常州(280万平方米)和镇江(271万平方米)。

  其中郑州、重庆、合肥、武汉、西安、昆明、贵阳属于热点省会城市或直辖市,去库存周期相对偏小,所以土地供应节奏开始调快。同理,上榜前20名的城市还有成都、杭州、南昌、南京,它们的上半年土地成交占地面积也都在150万平方米以上;而徐州、常州、镇江赖于邻近强省会城市的地理优势,与它们类似的,也因此跻身前20名的还有佛山、宁波、青岛。

  由此可见,“王者”、“钻石”虽不好攀,但上半年这局打得好,“青铜”、“白银”也有能升到“黄金”、“白金”级别的潜质哦!

  “装备”涨价

  6月,50个城市的土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比下降3%。

  回顾整个上半年,今年4月时的地价水平创下自2010年以来的新高纪录,但至5—6月又开始回落,这充分体现了当前土地价格管控的即时有效性。

  总体说来,今年上半年的土地市场总体呈小增态势。

  具体到溢价率。6月,50城的土地成交溢价率为30%,环、同比分别减少20个和31个百分点。而纵向观察历史数据,从2011年起至2015年上半年,土地溢价率都是偏低的。自2015年下半年,土地溢价开始抬头,到2016年9月达到历史峰值——88%,但随后不久国家就开始了对高杠杆资金的管制,其作用传导到土地市场,使溢价率逐渐趋窄。