顾云昌：下半年房地产市场继续下行(2)

  顾云昌：为什么一些城市产生这样的情况，还是城市化问题。一二线城市资源丰富，就业机会很多，导致大量人口涌入，从而需求旺盛。投资投机是后面的表现，即由于房价上涨太快、楼市供不应求，才导致投资投机需求介入，所以是被动现象，而不是主动的投资投机。这部分需求是完全按照市场情况进入的，三四线城市怎么没有大量投资投机进入？这是市场行为，在哪个国家都存在。而且，投资投机需求不是无时无刻都存在的，而是有其存在时间性。比如市场低迷的时候就没有人投资投机，市场高潮才出现，这也是为什么大量投资投机需求会出现在2016年、2013年、2009年。

  我们调控不能仅从投机投资着手，行政手段只能是一时限制。更主要的是从根本原因上着手，建立房地产市场长效机制。

  中国房地产报：从当前看，房贷政策是逐渐收紧的，包括首付比例增加、贷款利率不断提高，这会不会误伤刚需，不利于去库存？

  顾云昌：收紧房贷，完全是为了防止房价上涨过快的针对性政策，但实际上又和M2走势有关，和整个货币总量稳中从紧的货币政策有关。现在M2增速低于两位数，肯定影响整个房贷规模，这既是整体去杠杆需要，又是给房地产市场降温的需要。

  其实房贷政策，包括首付比例、利率高低，是全世界都在使用的比较好的用于防止市场过热的调控手段。而限购限贷限售是行政手段，最好的调控办法就是少用行政手段，多用市场手段。房地产市场热的时候降低杠杆，减少贷款比例和贷款数额，提高贷款利率；市场冷的时候，增加贷款比例，降低贷款利率。

  而现在是市场热的时候，肯定要提高首付比例，降低贷款总额，提高利率，这是必然的。央行信贷政策不仅针对房地产行业，也是对整个货币量控制的过程，这个过程必然影响去库存。这当中，如何实行差别化信贷政策，在库存大的地方适当降低首付比例和利率，以有别于大城市的调控，是需要考虑的。

  中国房地产报：你提到最大的库存来自商业地产，商业地产怎么去库存？大城市已经在控制商改住，且控制商业地产个人交易。

  顾云昌：北京上海这样的大城市严格控制商改住，但去年住建部明确提出政策，鼓励其他地方商改住，这就是差别化政策的体现。