运营模式仍待考验 物业公司期待跳出“物业费”红海

随着2014年彩生活独立登陆港交所，中国的物业管理行业便开启拥抱资本市场、跑马圈地的时代。如今，万科、碧桂园等大型房企纷纷瞄准了物业拆分上市这块市场的“大蛋糕”。拥抱资本市场、告别“物业费”单纯模式、增加更大的盈利空间，物业公司真的准备好了吗？

49家物业公司已挂牌新三板

在经济新常态、“互联网+”等时代背景下，物业作为离客户最近的服务者，有着广阔的发展空间，是名副其实的朝阳产业。

根据中国指数研究院预测，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。2016年百强企业的市场占有率接近三成，行业集中度持续提高。为抢占万亿级市场，各大物业企业纷纷扩大服务规模，拓展多元服务和延伸服务，为企业的规模扩张奠定基础。

抢占市场的同时，各家物业公司纷纷效仿彩生活，开启物业公司的IPO风潮。据公开资料显示，彩生活是房企花样年旗下物业管理公司，2014年彩生活独立在港交所上市，不久市值反超母公司花样年。当时，资本市场给出高估值背后，正是其“零收费”、重体验、社区O2O、轻资产等一系列特质，让一家传统物业管理公司具备了互联网基因。

中澳、绿城、中海、远洋亿家等物业公司紧随其后独立上市。近一年多来，随着新三板各项制度日益完善，面对较低的挂牌门槛、时间成本与融资成本，国内房企纷纷涌入新三板进行分拆物业资产挂牌。记者统计，至今已49家物业公司挂牌新三板。

证券分析人士对此指出，目前国内绝大多数物业管理企业是所属房地产开发公司的下属企业，这种从属关系可为物业管理企业提供稳定的物业项目来源。随着资本市场认可程度的提高，物业管理行业“风口”正劲。

大额募资后有钱反不知怎么花

上市募得资金充裕后，物业管理行业近几年来的并购现象增多。据记者统计，物业公司募集资金后，主要用于为公司着手开展行业内的整合、收购、并购提供必要的资金储备。

4月27日，证监会披露的IPO企业排队情况显示，广东碧桂园物业服务股份有限公司招股说明书就显示，拟计划募集资金11.25亿元，其中仅使用资金最高的市场拓展一个项目就计划投资6.6亿元，占到了其募集资金总额的近六成。

“我们现在也在思考，终究上市以后资本市场给我们绿城带来了什么。”绿城服务集团行政总裁杨掌法在近日接受记者采访时称。

绿城服务集团于去年年中在香港上市，募集约14亿港元。

“不知道用到哪里去，原来想过要用于很多的改进，用于信息化、大数据的建设，但现有的资金已经足够了。”杨掌法称，公司此前认为投资者会要求公司利用好资金进行行业内的收购，但经过和股东的几次交流后，发现大部分的投资者其实反对公司将资金用于行业内的所谓并购事件中。

彩生活相关负责人则认为，今年随着行业集中度的提高，并购将越来越困难且不可持续。

为此，彩生活已聚焦小股操盘模式，以利润五五分成作诱引，参资物管公司5%至10%管理权，实现服务面积的增长。目标是在2020年，彩生活的管理面积能达25亿平方米，覆盖人口约1亿人，市占率达12%至13%。

主要是为了盈利

除并购、扩张外，信息化升级改造、社区智能化改造、市场拓展和社区服务中心升级也是物业公司募集资金的用途之一，旨在打造社区O2O管理模式。

如万科物业的“住这儿”、彩生活的“彩之云”以及绿城地产的“幸福绿城”等。

究其根本原因在于，物业费价格受到政府管制，仅依靠物业费收入，物业管理公司大多处于入不敷出状态。

就目前而言，物业费仍是物业公司的主要收入来源，其他还有零星的广告费设摊费等，总量不会很多，还要给业委会分成。

目前，各企业纷纷打造社区O2O平台，便是看中物业管理公司掌控着小区入口，跟业主保持高强度接触。物业在社区O2O方面存在得天独厚的优势，只不过这种优势的货币化过程较为艰难。

以彩生活为例，其主营业务分为物业管理服务、工程服务和围绕社区生态圈展开的增值服务三大板块。据其年报数据显示，2016年彩生活收入为13.42亿元，其中物业管理收入也要占10.59亿元，工程服务为1.26亿元，增值服务为1.48亿元，同比增幅分别为81%、-7%、48%。

连续两年，增值服务超过工程服务收入，彩生活怎样做到的呢？答案或应是彩生活的“生态圈”构建。

2016年年报显示，2016年彩生活来自彩住宅、彩富人生、E维修、E租房等第三方垂直应用带来的增值收入约1.56亿元，同比增长48.1%，对分部业务盈利的贡献达到30.2%。

如今，彩生活生态圈还有20多个在孵化的项目。彩生活服务集团有限公司总裁唐学斌看好这些项目的未来，并希望这些创业型的企业将它们的产品或者服务渗透到社区来。

一位接近彩生活的业内人士表示，彩生活的模式在其他企业中很难得以复制。彩生活主要服务社区业主，而房企旗下的物业主要服务房子本身，让房屋保值升值，开拓房屋后市场。

彩生活

深圳市彩生活服务集团有限公司是一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。公开资料显示，彩生活的目标是在2020年，管理服务面积达25亿平方米，覆盖人口约1亿人，市占率达12%至13%。

龙湖物业

龙湖物业服务，是并列于地产开发、商业运营、长租公寓的龙湖集团主航道业务。截至目前，龙湖物业已在重庆、成都、北京、西安、上海等30余个城市开展了规范化的物业服务工作，合约管理面积超过1亿平方米。

远洋亿家

远洋亿家服务的项目类型涉及住宅、高端公寓、别墅、高端写字楼、商业购物中心等。未来三年为远洋亿家产业整合的关键机遇期。通过并购、合作等方式，积极拓展高质量物业管理社区。计划2020年实现管理面积超过1亿平方米，营业收入突破30亿。

物联网管理 智慧社区的蓝图

传统的物业管理之所以在业主方心中“槽点颇多”，主要是因为传统物业管理水平跟不上业主方的期待，而毋论性价比。沟通存在壁垒、问题无法及时解决、安防难以满足，矛盾时有发生……

然而，物管方成本居高不下、信息无法可视化管理、人员匮乏难以覆盖所有业主期望、沟通解决问题无法行之有效、物管高层往往难以深入基层体察实情……

这些问题难以根除，目前，房企、物业公司、物联网科技公司等多方，都希望通过技术手段，得以行之有效地解决。

如今，一家以物联网应用技术为核心的第三方科技公司特斯联，正致力于帮助房企、物业公司对社区进行信息化升级改造、社区智能化改造，为市民生活、办公和城市管理提供“未来系列”多场景解决方案。通过门锁、地锁、道闸、梯控等智能硬件产品为“强黏性”入口，特斯联以NFC卡、城市通卡、智能手环及手机移动端应用为载体，关联居民生活、工作、娱乐等多维场景，牢牢盯住各大场景中的通行刚需，连通每一个数据孤岛，贯通智慧城市的数据入口。以上海市长宁区为例，2016年下半年，长宁区公安局和综治办开始采用特斯联科技的智慧城市人口管理解决方案。通过将线下智慧门禁与传统视频监控按时间轴匹配，办案民警不必再从头到尾翻看视频，只需调取相近的通行时间视频缩小筛查范围，效率呈几何倍数上升。在上海田林十二村等老旧社区改造中，加装了特斯联科技的解决方案后，小区发案率降低90%，无证摊贩、流动人口、小广告、群租房等“老大难”问题得到根本解决，针对城市、社区的重点关爱人群和监控人群都有更为完备的管理抓手。沉淀海量真实动态用户数据，为与物业提供大数据分析为基础的新型管理与服务综合应用、形成完整的移动物联网商业生态闭环打下坚实基础。