潘石屹35亿脱手上海虹口项目 卖的没有买的精？(2)

▲项目地理位置（来源：高德地图）

项目于2015年第四季度竣工，截至2017年3月，出租率高达97%，主要租户包括松下电器与中国太平洋保险公司等。

吉宝尚未抄底

从此次收购的形式来看，吉宝置业中国通过其全资子公司Joysville投资私人有限公司，签署合资协议，收购Vision (III) 私人有限公司30%的股权。

据悉，Vision (III) 间接持有位于虹口区的虹口SOHO100%的股权。首峰旗下的首峰亚洲宏观趋势基金三期（简称“AAMTF III”）将持有Vision (III) 40%的股权，另一名联合投资者则持有剩余的30%股权。

留意到，第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，上海区域第一季度核心区域写字楼租金为8.9元/平米/天，租金毛收益率在5%左右，而虹口SOHO所在的虹口区平均租金为6元/平米/天。

如果以此次虹口SOHO的成交总价35.7亿计算的话，按照银行长期贷款最低年化5%的财务成本计算，这意味着潘石屹每年要从该项目上获得1.78亿租金收入才能覆盖掉该财务支出。

若扣除税费以及各项成本，且按照行业通行的85%收租率计算，虹口SOHO要达到10元/平米/天的租金才能赚钱。据吉宝置业方面透露，目前虹口SOHO的租金6.5元/平米/天，显然达不到10块钱租金水平，持有并不划算。

吉宝置业发言人告诉记者，上海作为中国的金融及商业中心，其市场对于高质量、地理位置优越的商业项目的需求日益旺盛。“在审慎投资策略的指引下，我们将开展适当的增值工作，这不仅能保值，更能在长期内巩固资产价值。”

第一太平戴维斯助理董事张琳介绍说，今年上海写字楼物业成交挺活跃，去年整个市场总成交非常好，上海也有许多不错项目在出售，潜在买家也一直在看。

资深地产专家组薛建雄表示，“目前上海的项目有些刚建成，有些没竣工就拿出来卖，目前客户心理价位也比较高。对于吉宝来说，拿到标的能够赚到物业升值和租金的钱，只是没有抄到底而已。”。

潘石屹这笔交易划算吗？