政策鼓励盘活存量房 长租公寓面临两大难题(3)

  谭华杰年初向21世纪经济报道记者表示，在个人住房出租中，过高的土地成本大大降低了租金回报率，资产持有者很难从出租中赚钱。这是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

  伴随攀高的房价，租金回报率连年走低。以北京为例，伟业我爱我家集团数据显示，2010年以来，租金年投资回报率从2.13%一路下行，去年10月房价到达顶点时，租金回报率仅1.16%。

  而机构改造存量物业，仅靠租赁也很难赚钱。因为机构要交增值税、房产税、所得税，综合算下来几乎难以覆盖成本。

  在链家研究院院长杨现领看来，中国的长租公寓行业只有三类运营商可以存活下去：“第一类是在资金端、品牌端有综合优势的开发商；第二类是具备经纪优势和经验积累的中介；第三类则是具有大量资金，有长期的资金匹配需求，能够匹配租赁现金流和资产负债表的保险企业。”

  杨现领认为，公寓创业一哄而上的时段已过去，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。

  谭华杰建议，长租公寓企业应结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定；未来最理想的资产持有人应该是REITs。