政策鼓励盘活存量房 长租公寓面临两大难题(2)

  合屋创始人罗凤鸣曾表示，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破坏房屋本体的情况下，对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。

  如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等，其改造存量房与做酒店类似，也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。

  与开发商、独立品牌的集中式改造不同，房产经纪主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。

  华泰证券指出，目前分散式公寓的前期装修成本较高，3到5年的签约包租到期后房东很可能不再续约，因此很难发挥规模效应。以自如为代表的机构房东目前已开始将装修转移给房东承担，以避免前期投入成本过大，转走轻资产的包租模式。

  华泰证券认为，B2C模式下的租赁企业，借助于破旧公寓楼、厂房等，以二房东模式开始发展，对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定，更容易建立起具备规模效应的租房市场。

  合规与盈利

  尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。

  首先是房源的合规性。“许多长租公寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地”，中原地产首席分析师张大伟16日向21世纪经济报道记者表示。

  由于上述土地性质改变需要审批，租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记，目前市场中存在很多不合规的改造行为，如群租房等。上海、深圳等地今年已连续发起多次针对长租公寓、租赁公寓的违规排查风暴。

  此前，住建部曾放松监管，允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而张大伟指出，尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受如水、电收费的政策红利，但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此，工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。

  此外，从集中式的万科泊寓，到分散式的链家自如，核心难题均直指盈利。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。华泰证券指出，目前长租公寓行业仍处在无利润、投入大的阶段，能实现盈利的企业屈指可数。