政策鼓励盘活存量房 长租公寓面临两大难题

  工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。

  楼市屏息横盘的同时，存量房市场改造如火如荼。

  从国务院办公厅下发关于“培育和发展住房租赁市场”的39号文，到上月住建部公布《住房租赁和销售管理条例》草案，政策层面正在加紧推进租购并举的住房制度。

  作为盘活居住存量房的重点方向，长租公寓俨然成为新的风口。个人房东之外，机构房东正成为市场中的新角色。

  近两年来，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌；具备管理经验的连锁酒店集团也进入这一市场；而在资本加持下，独立公寓品牌亦在大举扩张。

  对市场而言，盘活存量房资源显然有助于改善住房供需关系。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。

  改造存量房

  在土地二元制的中国房地产市场，房屋属性出奇地复杂。用于居住的房源，有完整产权的商品房，也有半产权的经适房、安居房、限价房、老公房，还有集体产权的农民房、回迁房，政府所有的廉租房/公租房、商住性质的公寓等。

  与繁荣的房地产买卖市场相比，过去数年间，中国的居住租赁市场很不成熟。在这一领域，个人房东和中介二房东占据90%以上，机构房东则严重缺位。

  随着近两年政策鼓励租售并举，各路资本纷纷开始布局租赁市场。这众多机构房东，按其背景可分为开发商、房产经纪、酒店集团以及独立公寓品牌四类。

  他们如何盘活存量？以万科泊寓为例，主要通过租下厂房、农民房等闲置房源进行改造，租期一般超过15年。万科高级副总裁谭华杰曾透露，由于其房源大多来自工业或集体用地，因此需要批文才能改变物业性质。这意味着合规成本将大大增加。

  活跃于京沪穗深的无数个独立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋提供的资料显示，其平台的品牌公寓所进行改造的存量物业包括老旧的城中村物业，以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。通过资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入，盘活低频效使用或彻底闲置的物业。