房企加速涉水长租公寓 规模效应或为盈利选项(2)

  在这一领域，房地产开发商虽属“后来者”，但近两年来的步伐越来越快。万科曾于2014年末推出万科驿产品，后更名为“泊寓”；保利、远洋、绿城、阳光城在2015年布局长租公寓；金地、龙湖、旭辉、合富辉煌、世联行于2016年进入该市场；石榴集团、佳兆业则在2017年进入。

  有业内人士指出，房企布局长租公寓，除看重庞大的存量市场外，还有政策环境因素。

  2016年12月1日，万科获得北京海淀区两宗土地。根据要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持条款。

  若这种出让规则进一步推广，未来房企手中将持有大量住宅项目。开发长租公寓，就将成为一种选择。

  今年4月，住建部、国土部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中也提到，“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。”

  对于房企而言，不仅能看到租赁市场巨大的前景，还具备了现实的操作空间。

  “伪轻资产”

  但房企对该领域的布局，仍显得小心翼翼。据了解，截至目前，除极少数案例外，绝大多数房企采用合作（如阳光城和寓见公寓）或轻资产的方式运营长租公寓。

  所谓“轻资产”，意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”，则指通过收购获得物业产权或长期使用权，然后进行运营。

  以熊猫公寓北京工业大学店为例，该处原为某快捷酒店，后被石榴集团租下并予以改造。由于这一优势的存在，该项目拥有200多个房间，成为北京国贸区域规模最大的长租公寓项目。

  龙湖在发布冠寓产品时也曾强调，按照规划，起步阶段的冠寓将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；之后会逐步加大持有比例，最终达到80%的重资产。

  但即便是轻资产模式，也存在一定问题。

  链家研究院院长杨现领认为，当前长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租成本。有的企业占到百分之七八十，集中式公寓约占百分之五六十，处于相对偏高水平。这就会极大制约运营方的盈利能力。他认为，在现有条件下，只有实现规模效应，才能挤出一定利润空间。