房企再战三线城市：购买力溢出效应显现 望解去化压力(5)

严跃进表示，三四线城市的拿地成本相对较低，预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用，在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下，会放弃大城市的购地机会，转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松，所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企目前正积极拿地，近期三线城市土地市场溢价率有明显上升。整体市场热度从过去的一二线转移到三四线城市。

此外，对于企业而言，强三线城市不仅拥有房价的红利，其周转速度也明显高于一二线城市，这个也成为诱惑的机会。

“我们目前采用的是36781快周转模式，3个月开工，6个月开盘，推盘首日销售70%，当月完成80%，1年销售现金流归正。考虑到现在市场较好，我们还在进一步提高自己的周转速度，争取拿地就开工，3个月开盘，这样可以实现资金周转速度更快，也将助力我们扩大规模。”赵红卫说。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，如江西南昌去年商品房土地供应量下降两成，为近4年新低。在去库存的思路下，未来1~2年部分三四线城市的供求关系可能得到改善。

来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3~5年，长三角区域部分三四线城市（含部分县级市），可作为开发房企未来进入的备选城市。对于去化周期小于15个月或区域中心城市周边的三四线城市，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

海通证券认为，2017年以来，不同线级城市的地产销量出现明显分化。一季度全国商品房销售面积同比增速19.5%，其中重点40城（主要为一二线城市）销量增速仅6.3%，而非重点城市（主要为三四线城市）销量增速则高达29.0%。

风险几何

从目前情况看，尽管三四线城市商品房价格不高，但与一线城市相比，其地价等成本要低得多，而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单。当地政府非常希望吸引外来的品牌开发商，通过引入先进理念和成功经验，拉动当地房地产行业的发展，因此土地、税收等优惠政策很多。