绿地的“小镇逻辑”会是它做超高层的“翻版”吗？(3)

  成也商办，败也商办。2014年左右，因国家政策导向，商业地产火热，绿地大举转型至商业地产，“北京区域，商住项目占比90%以上”。可2017年左右，上海、北京等一线城市商办项目限购。绿地告诉见地君，绿地将下调商办项目的比例，提高住宅项目的比例，北京、上海等地商办项目中，商住公寓比例亦将减少，同时对商办物业进行持有运营，获取收益。

  世界500强企业核心评定标准是销售额。绿地营收中包括大量“增收不增利”的水分。2011年至2013年，绿地“能源及相关贸易产业”营收由820.32亿元上涨至1453.1亿元，可利润异常微薄，20亿元上下，只占总利润的5%左右。同期，地产主业提供利润148.88亿元、190.93亿元、244.81亿元。

  随着地产业务的发力，及能源行业持续低迷，绿地“增收不增利”业务的历史使命业已完成。2014年以来，绿地主动收缩能源相关业务，2016年营业收入已降至107.25亿元，占绿地总营业收入的比例不足5%。

  “能源及相关产业”大幅收缩的同时，绿地“大基建”、“大金融”、“大消费”板块营收不断上涨。据BOC统计，绿地2016年大金融板块实现利润总额达39亿元，毛利率90%。占公司利润总额的25%。

  除了业务本身利润高，绿地金控北京地区总部副总经理丁卫告诉见地君，绿地金控未来将通过基金等手段为小镇项目提供资金支持。“集团自有资金作为劣后级，占比40%左右，引进优先级提供资金支持。另外，集团也在积极获取保险、信托和银行三方牌照。”

  4大业务（房地产业务、大基建、大金融、大消费）中，“大基建”业务营收增速最快可利润率最低。2016年，隶属“大基建”板块的“建筑及相关产业”大幅增长至765.91亿元，同比2015年上涨79.53%，而2015年的营收已同比2014年大幅上涨70.52%。可2016年毛利率只有4.7%。

  虽然“大基建”板块本身利润低，可欧阳兵告诉见地君，集团旗下“大基建”板块的承载主体绿地城投、绿地博大绿泽、江苏省建等子公司，能完成从设计、融资到开发、运营的整个基建业产业链条，而基础设施建设对产业新城、小镇等新业务尤为重要。“大基建“板块能为绿地小镇、新城项目的建设提供有力保障。

  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉见地君，小镇建设的核心要素包括：1、项目临近大城市，以承接产业、人口、消费外溢；2、良好的投融资环境，以实现项目的持续发展；3、明确的产业、文化主题以及规划发展机制。

  分析上述要素，“项目临近大城市”要素相对容易实现，前文中国传媒特色小镇紧邻北京城市副中心通州，而保定科技小镇离保定高铁站只有5公里。最艰难的是产业、文化规划与引导。

  “商办之王”绿地表示，在此前25年的招商运营过程中，集团已积攒了丰富的高端资源，来填充小镇的产业与文化空白。小镇建设过程中，绿地还将提供平台服务，吸引最合适的资源，在小镇做最合适的事。

  不过，储备了诸多资源的绿地，在小镇实际开发建设过程中，是否真的能实现一个城镇的建立与繁荣，尚是一个问号。

  2017年是绿地小镇项目的开始，一切刚刚开始。