纵论全球地产投资趋势： 地产私募国际巨头的运营逻辑(2)

  二是，铁狮门十分重视与投资者相互信任的关系，这种信任也贯彻铁狮门做投资决策的整个过程。

  三是，铁狮门倡导本土化的策略，在印度、巴西、欧洲等地基本上都是当地人在管理当地的部门。铁狮门在中国的管理团队中，也很少见外国面孔。“房地产是非常本土化的业务，只有对城市十分熟悉，了解当地房地产的发展趋势，才能对市场有敏锐的直觉，最终发现投资机会。”陈志超说。

  国际基金管理公司安祖高顿同样重视与“地头蛇”的合作。“因为他们更了解市场、政策和客户需求。”安祖高顿董事总经理、中国房地产业务主管伍杰能说。

  他表示，公司坚持的第一项原则就是专注，三十年来一直专注在债券和不良资产领域。后来公司发现不良债券的大部分抵押品都是房地产，因此就很自然地转向做地产业务。

  “部门间的协同合作，是我们的竞争优势之一。”伍杰能说，当公司想买不良债券信贷产品时，地产团队的同事会在地段、发展趋势等方面给出专业意见，保证债券的安全性。当地产团队想投项目时，债券团队的同事也会根据所收购不良债券的具体情况，对项目企业给出相应判断。

  此外，安祖高顿对使用杠杆始终抱有谨慎态度。“我们做地产投资不是要通过做财务杠杆赚钱，而是要找到机会资产进行翻新改造，改变房屋的管理模式，使物业发挥最大的用途，实现资产的增值。”他说。

  全球地产投资的机会

  不论是2016年的英国脱欧、特朗普当选美国总统，还是2017年的马克龙当选法国总统，全球政治形势的变化给经济带来重要影响，同时也影响着房地产市场的发展。针对全球房地产投资的趋势，地产基金大咖也做出判断。

  宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏对21世纪经济报道记者表示，美国从2009年经济复苏至今已进入第九个年头。从2010年到2015年，美国房地产涨势很好，回报超过历史平均值。但经济发展要看周期，未来三年左右看不出美国有爆发经济危机的可能性，但房地产的增长也不会像原来那么高。而且如今美国局部城市的局部资产已经出现回调，如纽约、洛杉矶的豪宅、酒店等。

  张鹏认为，欧洲的经济复苏周期迟于美国，目前正在强劲的经济增长过程中，正是投资的好时机。也在这种契机下，宜信地产母基金参与到铁狮门的欧洲7号基金中。据了解，铁狮门从1986年左右进入欧洲市场，过去已经募集了7只欧元基金。陈志超表示，目前欧洲经济发展比较稳健，正在从谷底慢慢走出。铁狮门在欧洲做房地产投资，主要集中于六个城市，包括伦敦、巴黎、慕尼黑、柏林、法兰克福等。