纵论全球地产投资趋势： 地产私募国际巨头的运营逻辑

  在中国本土房地产市场，充斥着大量“名股实债”形式运营的地产基金。许多号称资产管理规模几百亿的地产基金，实则为金融机构和地产企业间的通道和中介，并未真正意义上在做地产股权投资。

  今年2月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），要求对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。

  对地产基金来说，最为红火的住宅地产投资领域要被迫放弃，无疑给其生存带来挑战。中国地产基金该如何谋求转型，地产股权投资的机会还有哪些？

  在6月7日举行的一场公开论坛上，铁狮门、安祖高顿等全球顶级地产基金管理公司的中国区业务负责人，就地产基金的运营经验、全球及中国房地产投资趋势等进行了讨论。

  地产私募国际巨头的经验

  一位全球排名靠前地产私募股权投资机构的高管表示，该机构做地产投资时，最基本的一项原则就是不输钱。“如何保证不输钱，这和我们的运作流程、全球化视野相关。”他说。

  该人士说，“虽然我们是全球化的公司，资产管理规模越来越大，但我们仍然保持只有一个投委会，对所有项目沿用统一的投资标准和投资原则。另一方面，哪怕我们在审计一项中国、美国或者德国的项目，也会听取全球各地区同事从全球经济发展的不同角度，为该项目提出的意见。”

  在这样的原则坚持下，该公司目前只有约1%的项目是亏损的，而赚钱的项目已经给投资者带来非常大的价值。

  历史可以追溯到19世纪末的铁狮门以房地产开发业务起家，目前已发展成为全球知名的地产开发、运营及基金管理公司。铁狮门中国区首席投资官、董事总经理陈志超表示，在铁狮门一百多年的发展历程中曾出现过多次的经济危机，铁狮门能够在这些危机中仍然稳健发展主要有三点原因。

  一是，公司以人为导向，不论是在美国、欧洲还是在中国，都对人才很重视。“我们不仅重视功勋卓越的大将，也永远在吸纳新鲜血液。因为在投资的不同阶段，产品各方面都有变化产生，人才是我们取得成绩的重要因素。”他说。