三四线城市现“库存搬家”繁荣：二手房15分钟加50万(3)

  从绝对库存数据上看，一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。易居房地产研究院数据显示，截至2017年4月末，丹东的去库存周期为34个月，唐山为27个月，哈尔滨为25个月，蚌埠为21个月，昆山和西宁均为23个月。此外，淄博、呼和浩特、鞍山、抚顺、牡丹江等地的去库存周期则均超过3年。

  “去年，都市圈的三四线城市房价地价出现了猛涨，主要源于都市圈核心城市的溢出效应。这些城市与一二线城市一样，都不存在库存问题。今年非都市圈的一些三四线城市房价地价快速上涨，主要是源于大城市房价暴涨、购房无望，导致外来人口回流这些城市，同时一二线城市和都市圈三四线土地供应不足，房企转向这些有潜力的三四线城市，进而形成热点城市。这些城市库存量不一定都大，其中有些城市因为销售持续增长，库存有所减少。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国房地产报记者表示。

  但是，“其他的三四线城市仍然在去库存的路上，甚至有的城市库存量可能还需要去化四五年时间。”欧阳捷进一步表示。

  “东部三大经济圈城市去库存压力基本没有，甚至还出现楼市过热现象，这些过热城市的调控政策已经收紧。而东北地区城市、中西部非核心城市，现阶段大部分还没有完成去库存任务，仍需要去库存。”同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

  警惕库存搬家风险

  “相比开发商手中的库存，投资者手中的库存更可怕。这是泡沫，因为没和真实需求对应。”胡志刚认为。

  而且，“随着国务院批复越来越多的经济开发区、科技园区、自贸区、经济特区等概念城市，政策红利都会导致投资投机性需求闻风进入，真实库存不会越来越少，反而越来越多。没有真实住房需求的鬼城现象也将更为明显。”多年来，杜猛一直坚持他的“鬼城论”，并且认为任志强的刚需论在全面炒房的现实面前已经很难站住脚。

  “一部分城市还是要去库存，即便大一些的二三线城市，可能市场需求大一些，但当地政府还是依靠土地财政，加大土地供应。因为经济形势出现不太好的时候，财政怎么办，肯定要卖地，商品房存量虽然减少了，但是新增土地给市场造成的压力还在。而土地财政不是一年两年就能解决的问题，经济发展对房地产的倚赖还是很大，政策也处在很矛盾的阶段。不能过于打压房地产，否则经济会受到大的影响。”胡志刚表示。

  “这是现实，所以要建立房地产市场运行长效机制。”胡志刚认为。

  杜猛则认为，要彻底杜绝炒房人群，最为有效的方法就是限售和开征房地产税。“比如北京、深圳一线城市，如果限售20年，甚至30年，房价必然大跌。这并不是影响刚需，因为刚需是不卖的。”