详解高速扩张上市房企融资术：借道基金及信托产品(2)

Wind资讯数据显示，2015年信达地产开始大举发债，当年8月至次年5月，信达地产总计发行债券7次，融资120亿元。

举债扩张的模式直接反映在信达地产年报中。信达地产负债率由2013年的68.82%升至两年后的83.24%，总债务规模达到434.39亿元；2016年，信达地产总负债扩至558.07亿元，负债率达到85.7%，一年以来，仅财务费用达到7.14亿元，同比增长195%。

据克而瑞研究中心发布的一篇关于信达地产的报告称，除银行贷款、股权质押、增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道，包括通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。

信达资产为信达地产实际控制人，是国内首家负责处理金融机构不良资产的资产管理公司，实际出资人为财政部。依托信达资产，信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。

2015年12月及2016年1月，信达资产合并范围内的达泰基金通过金融机构向信达地产发放委托贷款，合计达49.3亿元。

此外，信达地产参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金，上述基金投资标的基本都是房地产业务，其中不少基金的优先级认购人都是中国信达。

今年3月30日，信达地产发布与控股股东信达资产的关联交易公告，称2016年信达地产与信达资产之间实际发生的债务重组、委托贷款、信托贷款、担保增信、资产收购和出售以及共同投资等事项合计大约10.3亿元，而2017年预计发生前述相关事项的可能金额为200亿元。

融创中国一年16起并购耗资近600亿净负债率121.5%

5月31日，融创中国刊发公告称，公司间接全资附属公司重庆（楼盘）融创将以21亿元的总代价收购华城富丽60%股权及相关债权，同时，重庆融创还将支付4.04亿元的付款责任承担连带担保责任。

半个多月前，融创刚刚宣布102.54亿元收购昆明星耀旗下天津星耀80%的股权。从过去的5大城市到如今的8大区域，融创在房地产业内享有“并购王”之称，其扩张最主要的方式就是并购。

融创在2016年年报中披露，2016年至今年3月，公司共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。16起并购中，除150亿元入股资金危机中的乐视，其余都与房地产业务有关，包括138亿元接盘联想控股地产全部业务，斥资超60亿元争夺金科股份控股权，26亿元入股链家等。