学区房买卖纠纷频发 法官：卖方违约可判令赔偿损失(5)

“由于新政刚出，目前还没接到这类案子，但可以根据双方合同约定和政策情况作初步分析。”于阳春认为。一方面，合同明确约定了房屋是学区房，在子女入学前学区房不会调整，此时如果发生政策改变，如房屋被划出学区，买家就有权要求退房，其请求可得到法律支持；另一方面，如果明确约定将子女落户上学作为合同目的，但未按约定上不了学就可以解约，这时候无论大政策还是小政策的改变导致合同目的无法实现，都不适用情势变更，此时买方解约的话需要追究其违约责任。

学区房“降温”

中国教育科学研究院研究员储朝晖告诉记者，随着今年北京市各区“幼升小”“小升初”教育政策的发布，不少学校入学方式有所变化，尤其涉及“单校划片”和“多校划片”，都可能引起房屋估值变化。所以家长购买学区房一定要理性，更要留意可能存在的法律风险。

所谓单校划片，是指为一所学校划定一个区域，只要户口在这个区域内同时符合房产规定的孩子都可以进入这所学校。多校划片，是指多个学校划定一个区域，简单来说，就是一个小区对应多个学校，户口在这个区域同时符合房产规定的孩子，入学时可以选择多个学校中的其中一所报名。如果该所学校报名人数没有超过其计划招生数，则照单全收，如果超过计划招生数，则采用电脑摇号的方式分配名额，未被摇中的学生将被就近安排到区域内其他还有招生计划的学校。不少专家均认为，随着各区逐步推进多校划片，单纯依靠买房择校的办法将渐渐失效，以此将给高热的学区房“降温”。

对于有强烈需求的购房者，胡光建议，要先了解清楚当地的入学政策，购房前向区教育局查询清楚招生政策，留意学校近几年的招生范围，不要盲目轻信开发商和中介的宣传；在购房前要摸清各个学校对学位的特别规定，一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，有的学校学位实行排名制，有的则看优先入户时间。

在北京市盈科律师事务所律师高红看来，在签订房屋买卖合同前，可要求卖方到户籍部门查询出售房屋涉及的所有户口信息。同时确保房屋交易后，所有相关户口能够顺利迁出。最好在付清全部房款前确保原户口迁出，并且明确约定延迟迁出的违约责任。

“另外，除了签订房产中介提供的制式合同外，需要另行增加购房目的条款、要求卖方作出承诺，承诺入学名额未被占用，没有案外人户口。”高红说，买方可以在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款，督促出卖人履行房屋原户口迁出义务，并保证该户口有入学资格，学位并未被占用；也可以在房屋买卖合同中预留一部分房款，待卖方履行了房屋原户口迁出义务并确认该户口有入学资格后再支付。