学区房买卖纠纷频发 法官：卖方违约可判令赔偿损失(4)

郭翔担心房屋买卖落空，影响孩子入学，于是向法院提交了行为保全申请，对涉案房屋的学籍进行冻结。法院经审查作出民事裁定书，禁止卖方使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位，并及时向相关小学送达了民事裁定书和协助执行通知书。最后，双方当事人在庭外达成和解，郭翔的孩子也顺利入学。

“该案涉及的是房屋买卖时买方能否阻止违约的卖方为其子女使用房屋对应户口学位的问题。”胡光分析说，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买方使用，卖方违约就可能导致买房人购房目的无法实现，买方为让合同继续履行，可以在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。

新政来了怎么办

今年3月17日，北京市发布楼市调控新政，明确规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，政策即时生效。

政策突然出台，且并未留出缓冲期，房屋买卖纠纷增加，买卖双方的责任也很难界定。这种情况下，买家卖家该怎么办？胡光表示，需要分情况对待，首先，如果新政对合同产生重大影响，简单而言，就是买家贷款无门，借钱无路，倾其所有不能负担买房费用的情况下，买家可要求解除购房合同。合同解除后，卖方应退还定金和已付购房款，如果卖方因此产生损失，可要求买方分担。其次，如果新政对合同未产生重大影响，则合同继续履行，买卖双方均不得无故解除合同。最后，得看合同中的约定，有些合同明确约定了买家无法取得贷款时，负有自筹资金的义务，有的则未约定，如果纠纷发生，依照合同的既有约定办理即可。

在现实情况中，楼市政策的变化确实给一些人造成了损失，但于阳春告诉记者，楼市政策并不是影响学区房的唯一政策风险，学区房的特殊属性决定了其还受教育政策的影响，尤其是学校如何划片的问题。前者决定能不能买、买不买得起，后者决定买了之后能不能如愿入学。

4月16日，北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。随后，海淀、东城、西城等也陆续发布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一学位”政策，如果一套学区房六年内已经使用过入学名额，就不能再作为入学依据。这意味着一旦购买的二手学区房此前入学名额已被占用，那几年内就不能再次使用。除了各区政策，各所小学的入学政策也在调整中，很多人都在担忧政策变化将导致购房后无法入学，该怎么办。