万科258亿商业地产基金图谱：轻资产运营 证券化演进(3)

  万科表示，此次设立专业商业物地产投资基金，有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式，加快公司在商业地产领域的投资运作。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，通过轻资产的运营模式，万科未来可实现商业项目的快速并购和统一管理。

  从房地产金融的发展趋势看，资产证券化是未来商业地产发展的重要方向。如商业地产管理领域的佼佼者凯德，从集团内部孵化到私募基金的开发培育，再通过REITS的价值变现和稳定收益，其构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。

  凯德集团中国区CEO罗臻毓指出，如果一栋商业物业能实现证券化，金融公司和基金等就会去持有这些收入稳定的资产，房地产商可以把回笼资金再做信托，使市场的资金流动起来，减少地价和建造成本高等压力。

  “地产基金更看重地产项目的投资收益状况，但往往商业地产项目的更新换代频率很大，如果资金在招商期或者成熟期退出，将损害部分商业项目业态调整。”严跃进说。

  但是，此次招行给予万科地产基金平台的投资年限是20年，这么长的周期非常罕见，也凸显了双方想长期做商业运营的意图。

  严跃进预计，万科商业地产投资基金后续可能会朝证券化的方向演进，即对租金收益进行打包出售相应的投资份额、公开上市等。

  盈石集团也指出，国内商业地产实现真正的轻资产，需要将重资产进行证券化打造，将其变为可公开上市交易、流动性强的金融产品，这意味着拥有强大的资本运作能力。

  其认为，目前国内资产证券化尚处在发展阶段，未来，随着金融风险防控机制的逐步成熟，金融与房地产市场深度融合，才能走向真正的商业地产轻资产化。