万科258亿商业地产基金图谱：轻资产运营 证券化演进(2)

  根据公告，收益分配似乎是按照出资比例——长江招银、梦想家以及招银资本的顺序进行，公告并未说明是否有优先劣后的结构化设置。

  从管理架构来看，招银资本为普通合伙人，而长江招银与梦想家为有限合伙人。普通合伙人为执行事务合伙人，其除了负责合伙企业日常运营，对外代表合伙企业外，还组建合伙企业对外投资及投后管理的最终决策机构——投资决策委员会。

  在万科的构想中，这两只基金的投资方向都为特定购物商业中心的不动产或股权等资产，而项目的运营管理，则将交由印力统一进行。

  2017年初，万科联合若干投资方收购印力集团96.55%股权，涉及金额达128.7亿。招商银行也对此次交易给予了大量财务支持。

  彼时的收购也是通过成立投资基金，由基金的全资附属公司Vanke Rainbow与印力签署认购协议。根据有限合伙协议，万科出资约人民币38.89亿元，约占投资总额的30.22%，并持有本次交易标的62.07%的权益。

  截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。而作为全国第三大商业管理集团印力，旗下商业地产项目超过60个，总建筑面积近600万平方米。

  这意味着，万科直接或间接管理的商业地产面积将达到1200多万平方米。虽然这一数据低于万达此前公布的3233万平方米的累计持有物业面积（截至去年年底），但已有加速赶超中国商业地产先行者华润置地之势。

  据华润置地年报，截至去年年底，华润的在营投资物业总楼面面积共计555万平方米，在建及拟建投资物业总楼面面积共计677万平方米。

  128.9亿的商业地产投资基金、加之128.7亿的联合收购平台，万科撬动258亿的巨资描绘出一幅商业地产版图。至此，万科在商业地产上的目标与野心也凸显：打造中国领先的商业运营平台。

  资产证券化趋势

  从住宅开发到资产管理，商业地产的运营难题，对于万科而言一样存在。

  万科在商业地产方面的思路一直是轻资产、重运营、资本化。在过去数年，万科通过与外部公司如凯雷、东方藏山等基金公司合作，不断地学习商业地产的操盘和运营经验，也进行了不少商业资本化尝试。