万科258亿商业地产基金图谱：轻资产运营 证券化演进

  导读

  至此，万科在商业地产上的目标与野心也凸显：打造中国领先的商业运营平台。并为今后的资产证券化预留通道。

  从住宅开发转型城市配套服务商，商业地产是万科重要的业务方向之一。而从最初的区域公司各自试验轻资产、资本化，到收购印力商业集团（下称“印力”）搭建商业运营平台、成立产业基金，历时七八年，万科商业地产的完整框架终于浮现。

  5月23日，万科公告成立了两只商业地产投资基金，用于收购旗下的42个商业项目，并将打包交给印力统一运营管理。

  此前，万科通过成立地产投资基金收购印力，获得了商业地产开发、运营管理平台。

  在这一框架中，商业地产投资基金引人注目。接近万科的人士指出，通过部分转让资产或股权，以投资基金的方式持有商业物业，有助于商业地产实现资产证券化，提升公司的资金利用效率。

  未来，资产证券化将是商业地产发展的重要路径，但目前国内资产证券化仍处在发展阶段，金融体系尚待成熟。多家研究机构指出，现在国内商业项目实现资产证券化代价较大，商业地产领域的资产证券化更多止步于变相融资。

  商业地产版图浮现

  在公告中，万科披露了两只地产基金的规模和出资人等细节。万科称，这是基于对公司商业地产的发展战略以及目前市场融资环境的判断做出的举措。

  两只基金分别名为招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）（下称“成长壹号”）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）（下称“成长玖号”），由万科下属公司珠海梦想家商贸有限公司（下称“梦想家”），与招银国际资本管理（深圳）有限公司（下称“招银资本”）、湖北长江招银产业基金管理有限公司（下称“长江招银”）共同设立，合伙期限均为20年。

  据工商登记信息显示，长江招银也由招银国际资本管理（深圳）有限公司全额持股，而后者由招银金融控股（深圳）有限公司全额持股，层层穿透，最终可追溯到招商银行股份有限公司。

  其中成长壹号的基金规模为68.9亿，成长玖号的基金规模为60.01亿，二者合计总规模达到128.91亿。招银资本、长江招银、梦想家三家企业在两只基金中的出资比例均为1%、60%、39%。