北京二手房套均总价533万元 实际首付款超325万元(2)

市场下行明显的结果是，二手房中介开始大面积关闭门店，甚至降低中介费来力图增加交易单量。但目前来看，这种运作也是乏力的。

巴曙松与杨现领均认为，北京换房交易的占比达到七成甚至八成，买方与卖方之间的行为高度互联，相互影响，连环单的比重和关联长度不断增加，一旦中间任何一单无法交易，就会造成整个连环交易的中断。而刚需购买力的下降也会打乱整个交易链条。

套均首付超过325万元

“前几天在看房，突然发现，手里没有200多万元现金，连郊区的小户型二手住宅都买不起。”一位拥有首套房购房资格的有意购房者向《证券日报》记者表示，“我只能放弃了”。

按照上述统计数据显示，北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元，按照首付比计算，首次购房的成本从2015年的91.5万元提高到186.6万元，上涨了1倍。而据链家研究院的统计数据显示，“317”新政之后，购买二手住宅的首付比例已经从“930”之前的50%上涨至如今的61%。

换言之，2016年9月30日之前，一套533万元的房子，首付款约为267万元，而现在则需至少325万元，门槛的提高无疑会将一些刚需购房者挡在门外。

对此，巴曙松与杨现领均认为，房价上涨导致以前的“刚需首置盘”变成了换房才能买得起的“改善盘”，导致北京真正的首次置业不到20%。而连环单中某一单交易的断掉也导致换房更难。另外，从数据看，北京的换房年龄由2015年的33岁推后到目前的35岁，换房增加的面积在逐年减少，以旧换新的比例在逐年降低，迫于房价压力目前换房者不得不对于面积和品质做出妥协。

然而，更重要的是，二手房首付款提高后，原本由二手市场传导至新房市场购房的机会正在大幅减少。

因为，930调控抑制需求的同时也减少了供给，市场上可售房源尤其是随时可签的房源大幅减少，市场供需矛盾不降反升。

以过去新房供应量较高的北京通州市场为例，据《证券日报》记者根据北京市住房和城乡建设官网统计，2017年至今，新建商品房期房仅有3个项目拿到了预售许可证，包括于3月18日才能开盘销售的房源，其中一个拿证项目一期开盘房源已售罄，另一个项目仅有几套房获得预售证。换句话说，仅有一个位于六环外的项目有相对较多的新建商品房期房在售。