国务院参事室研究员：改变楼市投机炒作属性征程漫长(2)

  第二，各渠道大规模资金进入房地产市场，资金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显示当前房地产市场的投机性。相关数据显示，近年房地产开发贷款，购房贷款，买地贷款，去年上半年还出现通过消费贷款偷梁换柱的首付贷，以及通过企业贷款变相进入房地产市场的贷款，占到银行信贷总量50%以上。去年一季度1.6万亿超常规模银行信贷，基本上都是房地产贷款或与之相关的贷款，去年新增贷款的45%进入房地产市场。今年一季度消费贷款大幅增长，与房价转移为装修消费支出有关。银行信贷大量流入房地产市场，房地产市场价格不断上涨吸引了大量投机性资金。金融机构诸多理财产品、信托产品以及民间数万家私募投资公司的各种名目的理财产品，大多数以房地产开发市场为投资标的，所谓投资收益高度依赖房地产市场价格不断上涨。博弈房屋交易收益的热钱也大规模流入二手房市场炒房。多路投机性资金进入房地产市场，推动价格不断上涨，进一步吸引投机炒房需求增长。

  第三，各地出现离婚买房、虚假债务过户房产抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规避限购政策等问题，不断突破法规和道德伦理底线的非理性行为泛滥，可见炒房市场投机行为的疯狂。

  此外，笔者认为，当下还需澄清一些强化房地产投机的观点。

  比如，厘清对“刚需”和“城镇化”等概念的认知，避免似是而非的“刚需”定义、笼统的城镇化发展观点助推房地产市场的投机膨胀。所谓“刚需”，严格来说，就是没有价格弹性的需求。也就是需求不受价格变动而改变，即不管价格如何变化，不管买得起还是买不起，仍然存在的需求才是刚需。所以，热点城市真正的“刚需”以两大类人群为主：一类是进城的农民工；另一类是刚毕业留城、没有家庭支持买房的大学生。“刚需”确实很大，但在一般商品房价格下是有“求”而不可得之。似是而非的“刚需”分析，硬把弹性需求说成“刚需”，无非是借“刚需”之名，含含糊糊地以增加供给满足“刚需”名义的“市场化调节”继续卖地、炒房、推高楼价，制造投机需求创造赚更多钱的机会的游戏而已。混淆投机炒房与“刚需”的概念，把第二套甚至多套非居住购房行为，笼统说成“刚需”，利用虚假供求失衡掩盖投机需求推动的价格上涨的真相，也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性。