国务院参事室研究员：改变楼市投机炒作属性征程漫长

  要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态，终结房价越调控越高的局面，必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性，以及可能伴随的经济金融风险，确立“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，建立促使房地产市场健康发展的长效机制。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性，深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因，端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识。

  今年以来，一系列楼市调控“组合拳”显示监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低，地方政府对控制房价过快上涨的决心也在不断增强。现在市场舆论的关注点是，房地产价格能被调降吗？如何防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面？

  去年中央经济工作会议第一次把“促进房地产市场平稳健康发展”列入了工作时间表，并第一次明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。因此，笔者认为，要防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面，先要弄清楚当前房地产市场究竟是“炒房”为主还是“居住”为主的市场属性。而笔者通过三方面分析，确定当前房地产市场仍是“炒房”为主的属性。

  第一，房地产市场非理性行为特征与居住为主的理性行为相背离。以居住为主的房屋市场应属于消费品市场。这样的房地产市场，存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满足，理性住房消费需求就不会继续大幅增长，房地产开发也会作出相应理性决策而不会盲目扩大投资，供给和需求乃至价格会达到一个均衡水平。

  以投机为主的房地产市场，其“效用”是赚钱，因此不存在效用最大化约束。换句话说，以“炒房”为主的市场整体理性假设缺失，其以无上限赚钱为目标的“炒房”行为受非理性房价上涨预期支配。只要房价持续上涨，“炒房”需求而非居住需求增长就不会停止，非理性炒房显示的无止境投机需求，就成了偷换“供给不足”概念的“合理的诠释”，为增加“炒房”市场的房地产供给提供了圆满的故事。一二线市场的房地产市场现状，正与投机型“炒房”市场的非理性特征一致。