严控类住宅的上海样本：土地出让生变 开发商能力待考(4)

事实上，去年上海不少出让的地块中已经对自持比例提出了要求。例如，去年备受外界关注的融信，在上海新江湾城拿下的地块就含有对自持比例的要求。

拍卖的规则也在改变。按照上海市规划和国土资源管理局近日发布的一则规则看，即将于5月26日进入拍卖的 上海临港 芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让方式调整为“招标挂牌复合式”。

这意味着，在未来的土地出让中一旦有效申请人超过三人，地块将以招标方式出让。反之，则采用挂牌方式出让。

在新的出让规则中，把房企的基本面也纳入了考量范畴，包含房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率、净资产收益率、考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

对此， 新城控股 高级副总裁欧阳捷撰文指出：“这意味着企业必须有公开透明的财务制度，有经过第三方审计的财务报表，以证明其经济实力，仅看这一条，所有非上市房企差不多全军覆没。”他更为担忧的是，在土地出让市场，未来甚至可能会出现被几家开发商垄断的新格局。

增加土地供应量，特别是住宅用地供应量，是较多开发商的主要呼声之一。在陈东看来，在上海出现的两个倒挂现象令其对未来走势有了担忧：一是在某些区域二手房市场价格已经高于一手房，二是一手土地价格要比周边在售一手房价格高。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟根据不同用地类型，向时代周报记者指出了四大问题。

他向记者表示，一是上海建设用地总规模已经超过陆城面积的40%，需要减量化；二是工矿仓储用地总规模达844平方公里，占建设用地比重为27%，2013年交通运输用地、居住用地占建设用地比重分别为14和35%，工业用地结构上不合理；三是2012年上海市农村宅基地面积达424平方公里，占全市住宅用地总量的40%，占农村集体建设用地的比重达51.5%(但只有10%的农村人口)。

在他看来，198低效建设用地的减量化(198，是指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，全市共有198平方公里，故称198区域)，195工业用地转型或再开发(195，是指规划产业区外、城市集中建设区以内的现状工业用地，全市共有195平方公里，故称195区域)，老城区改造将成为房地产土地供给的主要渠道，而在这种情况下，政策配套需要加码。