严控类住宅的上海样本：土地出让生变 开发商能力待考(2)

绿地集团董事长张玉良在今年年初接受媒体群访时给出了原因。他认为由于资源的错配，同一个地方住宅价格能高出商办价格80%，“(这)根本就不合理，但此前在市场导向的驱使下，开发企业没办法，拿的是办公性质，市场需要的是居住，那就改成居住。”

不限购不限贷是“类住宅”们的王牌卖点。调控升级后被挤出的住房需求，为其提供了滋生的土壤。

易居研究院智库中心研究总监严跃进以北京为例，公开了一组数据：自2008年以来，北京酒店式公寓市场规模总体一直处于扩大的态势，从2008年的1.2万套到2016年的4.2万套，一路攀升。这意味着，限购限贷每升级一次，此类产品的供应就会有一个上行。

政府监管的效应也在显现。按照同策咨询研究部数据显示，2017年2月，上海酒店式公寓连续两个月零供应，3月成交2.80万平米，环比、同比分别下滑20%、56%。

不过，截至目前，上海市已经获得预售许可证、但并未出售的“类住宅”存量面积约为95万平方米左右(约95公顷)。对比上海2016年商品住宅面积(含保障性住房面积)800公顷的计划供应面积，已经占了11.9%。

据时代周报记者了解，上海本次暂停网签是针对150平方米以下户型的“类住宅”项目，不过，当中也有无辜受到牵连的纯商办项目。

宝龙地产内部不愿具名人士对时代周报记者表示：“往往在一张预售证上不仅仅包含写字楼还会有例如餐饮的商业部分，这些大量的小面积商业、写字楼产品也会被一并被停止网签。”

事实上，在过去几年间，政府对“类住宅”有过警示。上海自2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》已经对公寓式办公建筑作过界定。对于这些“带有独立卫生设备的单元式办公建筑”的建筑控制要求为：每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米。

只不过，这些要求都被部分开发商和购房者选择性地忽视。游走在灰色地带，“类住宅”们往往存在擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等不规范问题。

此前“类住宅”避开政府监管并不困难。一不愿具名的分析人士对时代周报记者作出了梳理：“因为项目的建管审验多数只验到主体竣工这一步，由建管质安部门主刀。而交房的审验一般由房管部门介入，以面积达标程度、维修资金收缴情况、物业配套达标程度等维度为考量，房管部门不查建设上的事，地产商就可以借中间的空档去整成‘类住宅’，照样拿到五证。”