严控类住宅的上海样本：土地出让生变 开发商能力待考(3)

但这一次，开发商也强烈感受到了政府的态度和决心。

“国家已经在严控类住宅，且在出让商办用地的时候对持有年限有了严格的规定并要求严格执行。”中国金茂控股集团有限公司高级副总裁刘峰对时代周报记者表示。

他同时向时代周报记者指出，一方面，现在“类住宅”在改为原来用地性质后，市场上商办类产品的供应就会增加，对市场会带来一定的影响；另一方面，可销售的商办产品在面积上变大后，未来对开发商在持有和运营能力上提出了更高的要求。

变化的土地出让市场

政策规范的另一面，并未改变开发商对商业地产的热情。

典型的是龙湖地产。在5月6日上海龙湖北城天街铂金岛全球发布盛典上，龙湖品牌及营销部区域管控中心商业营销总监陈健飞对包括时代周报记者在内的媒体公开表达了龙湖对商业地产的坚持和热情。

“扩纵深、近郊区、控规模、持商业，是龙湖集团战略。”陈健飞介绍表示，“集团要求每年销售收入10%用作商业投资、预计到2017年底龙湖商业在一线城市初具规模、预计经过10-15年，商业利润将占据集团核心利润的20%以上”。

开发商对商办地块的热情也并未改变。克而瑞咨询数据显示，上海一季度出让的11幅地块中，有5幅为商办类用地。其中，夏阳街道盈港路南侧15-02地块以371%溢价成交，楼板价19800元/平方米，在出让要求中，开发商的自持比例达100%。

不过，自持的部分如何处理，是开发商在接受时代周报记者采访中均提及的棘手问题。而这样的问题同样困扰着拿下住宅地块的开发商们。

2017年上海土地第一拍中，出让条件中已经明确了自持建筑面积中有不低于15 %的住宅物业用于租赁。作为拿下三块地中其中一块地的开发商，来自万科的陈东(化名)对时代周报记者表示：“我们在烦恼这15%的自持比例应该如何处理。”

陈东对时代周报记者回忆称：“三家在临港拿地的开发商一起坐下来开过会讨论过，但目前还是没有最终的方案。算上自持的成本，要达到近4万元/平方米，对于企业而言经营成本压力很大，能保本就很不错了。”

中南置地总裁陈小平也有类似的看法。在接受时代周报记者采访时，他表示，“自持比例的要求，对开发商一方面是进一步推高了成本，另一方面对运营能力提出了更高的要求，这意味着开发商不仅要有开发销售能力，还要有自持物业的运营能力”。