李宇嘉：楼市重启行政干预并不违背长效机制建设(2)

因此按照政策初衷，基于公积金的支持，切合居民支付能力的经济适用住房是住房供应的主体，当时设计的住房制度是“居住属性”导向的。不过到了2003年以后，商品住房开始取代经济适用住房成为供应主体。应当说，做足住房保障的情况下，推进住房市场化也没有问题，不过在这一过程中住房开始逐渐偏离居住属性导向。

强化住房市场化，让地方政府找到了一条契合自身政绩诉求、利益诉求的道路，即一方面通过压低地价“招商引资”，实现制造业、工业投资高增长，满足GDP考核和税收需求；另一方面，通过土地“招拍挂”，借助于银行信贷投入，既开辟了“土地财政”这个可观的财源，又通过“房地产+信贷”的金融加速器效应，实现了固定资产投资、上下游和制造业高增长。房地产一旦“工具化”(经济增长工具、利益诉求工具)，居住属性很难保障，住房也开始偏离居住属性导向。

2003年，房地产开发投资刚刚超过1万亿元，2016年达到了10万亿元，是2003年时的10倍。2003年，商品房销售面积为3.2亿平方米，2016年达到15.7亿平方米，增长了4倍。销售额扩张更明显，从2003年的6300亿元增长到2016年的11.8万亿元，增长了近18倍。销售金额远远大于销售面积，意味着房价快速上涨。房地产成交规模和房价同步攀升，地方政府各种诉求也同步得到实现。与此同时，大中城市房价快速上涨，广大中等和中低收入群体的住房支付能力下降，理应加强住房保障。

但是，直到“十二五”(2011~2015)3600万套保障性安居工程的提出，保障房建设才进入正轨。考虑建设周期，2013年保障房才开始大规模供应。而且，房地产“工具化”意味着住房保障难以在地方层面得到应有重视。因此，楼市长效机制建设，首先要在源头上实现房地产“去工具化”，回归住房居住属性。因此，中央对住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，将是继1998年“房改”以及近年来大规模保障房建设后，住房制度改革和设计的又一大战略，也是长效机制的顶层架构。

未来，我国经济运行的中长期局面是“三期叠加”。为顺利实现经济转型，货币层面将保持稳健态势。同时，城市化进入“下半场”，即大城市化或都市圈化，人口大规模向大城市和都市圈迁徙。另外，大城市和都市圈集中了80%的新市民，他们也要在这些区域“扎根”，这些区域的房价长期内有上涨压力。在货币环境相对友好，而传统经济趋于下滑、新兴经济尚待成长的情况下，拥有一套房产并成为“有产者”，将是城市居民的普遍愿望，资金“脱实入楼”的局面难改。