房地产税改革与城市住房价格的关系(3)

而且，房地产税不是简单地不允许房价上涨。作为房地产市场国家调控的重要手段之一，房地产税改革的目标之一是要防止以投机需求推动的城市房地产价格的非理性、过快上涨。由于其他合理因素导致的房价稳定上涨是允许的。

多维目标下未来房地产税改革的基本思路

房地产税改革早在2004年就已经开始，当时提出的物业税改革试点空转就开始了房地产税改革的探索，至2011年在上海和重庆两地进行房产税改革试点，开始在居民住宅保有环节征收房产税，标志着房地产税改革迈出了实质性的一步，时至今日5年之久，有关房地产税立法的改革思路在改革试点中愈来愈清晰，笔者认为，未来房地产税改革可以从五个方面展开：

第一，可以考虑合并房地产保有环节开征的房产税和城镇土地使用税，根据房地产税立法的原则，应合并目前在保有环节征收的房产税和城镇土地使用税，在房地产保有环节仅保留一个税种，而合并所立之新税种，无论其名称如何，其征收范围应包含房产和地产、经营性房地产和自住性房地产。理由如下：从历史资料来看，在房地产保有环节同时开征房产税和城镇土地使用税的初衷是要对房产和地产分开征缴税收，其税基也分别对应为房产的购买原值和土地使用面积。但是时至今日，这种房产和地产分别征缴税收的初衷与实际情况并不相符。目前在保有环节征收的房产税税基，并不是简单意义上的地上建筑物的价值，而是房产和地产价值的合计。另一方面，目前我国开征的土地使用税的税基为占用城市土地的面积，对住宅用途的土地实行免征，税制设计落后于房地产市场的发展，其收入和调控功能都受到限制。基于此，笔者认为，应考虑合并现行房产税和土地使用税，在房地产保有环节仅保留一个税种。

第二，将房地产的评估价值作为房地产税的税基。以房地产的评估价值作为征税的依据，不仅可以体现税负的公平原则，而且可以保障地方财政收入的稳定增长。

第三，房地产税的征收不能过多地增加居民的税收负担。

第四，针对不同性质房地产设置差别化税率。

第五，建立并完善相关的配套制度，保障房地产税改革顺利实施。