房地产税改革与城市住房价格的关系(2)

因此，简单地说房地产税的开征能够导致现实中的房价下降或者上涨是不科学的，但是这并不影响房地产税与房价的基础性关系。

房地产税与城市住房价格的关系

理论上以资本资产定价模型为基础，以DeniseDiPasquale和WilliamC. Wheaton1995年提出的四象限来分析房地产保有环节对房地产价格的影响，房地产税与城市住房价格是负相关的关系。房地产保有环节的税收对房地产价格的影响，主要是通过影响租金收益资本化率来实现的，资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和房地产税收政策。具体到税收政策上，如果政府减少保有环节的税负，为了获得社会平均的税后投资回报，投资者对于房地产投资的收益要求会降低，当期房地产价格就会因此提高，即房地产保有环节的税负变动与房地产价格的变动呈现负相关关系。体现在四象限模型上，当房地产保有环节的税负减少时，第二象限内反映租金收益和房地产价格的射线会逆时针旋转，房地产价格上涨，带动房地产相关的市场相应变化，直至达到新的均衡状态，在新的均衡状态下，房地产价格上涨。反之，如果保有环节的税负增加，最后会导致住房价格降低。

房地产税改革的目标是多维的，不简单以房价为导向

房地产税改革的目标是多维的。在上海和重庆两地开始房地产税改革试点之初，财政部和国家税务总局对房地产税改革的目标有明确的说明，财政部和税务总局2010年9月对房产税改革试点的解释是，“改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应该对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国”。由此可见，对个人住房恢复征收房产税目的包括：一是调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地节约集约利用；四是引导个人合理住房消费。抑制投机需求，合理调节收入分配，促进社会公平是房地产税改革的目标之一。