欧阳捷：房地产或将超越去年 创造新的历史高峰(2)

  一二线城市的住房“量减价涨”压力转化为对刚需客的挤出效应，使得三四线城市的住房市场明显升温，特别是都市圈周边中小城市，形成了一波波的投资性购房浪潮，既引爆了全民购房的热情，也带动了土地市场的火爆，并触发了调控政策向这些中小城市延展。

  这恰恰符合住建部领导“不仅热点城市要调控，非热点城市也要调控，不仅大城市要调控，中小城市也要调控”的要求，如果调控没能及时跟进，相信眼下的市场将远不止这个涨幅。

  调控将是一场长期的战斗。

  最近仍有一些投资者不断咨询“哪里的房子还可以投资？” 显然，只要投资者没有绝迹，调控就不会按下暂停键。循着一线城市到热点二线城市，再到都市圈三四线城市、非热点二线城市的投资者路径，调控之剑循迹追踪、依次落下，调控誓将泡沫牢牢按住。

  抢地的开发商们显然仍在幻想，调控总是会有尽头的，不可能一直持续。也有人问：上海这样的一线城市会不会放松调控？

  如果我们不能改变人口和资本流向大城市的趋势，一线城市又不能加大土地供应进而改善供求关系，还不能指望房价高涨来控制人口规模，难道还能期待一线城市会放松限购来加剧供求矛盾？或者放松限贷来创造更强购买力？又或者放松限价让楼市泡沫累积？

  所以，任何指望一线城市放松行政调控、回归市场调节的幻想都是不切实际的，因为人和钱是市场化的，而土地和房价可以是行政化的，这对矛盾永远可以对立而不一定是统一的。

  同样，认为去年土地太贵，未来还会有地产周期性低谷，可以低价拿地、高价卖房的逻辑也将不再成立，因为城市摊大饼的建设思维和政策路径已经被抛弃，城市核心区域可供更新改造的土地也越发稀缺，城市政府将更加珍惜土地的利用效率和单位效益，哪怕市场面临寒冬，善于学习的城市政府也不会再像过去一样低价贱卖土地。

  如果一二线城市很难再继续扩大规模，三四线城市是否会有机会呢？

  显然，三四线城市的机会已经显现。全国商品住宅销售面积和销售额是正增长，而一二线城市销售面积和销售额却是负增长，这意味着，三四线城市不仅是正增长，而且是大幅增长，因为仅仅靠都市圈的几个三四线城市是不可能完成三四线城市的逆转的。

  三四线城市量价齐升是去库存的效果。恰如过去我们说过的：“三四线城市去库存的唯一办法就是减少土地供应，就如壮士断臂一般，需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力”（详见去年12月18日微信文章“明年楼市没有黑天鹅”）。去库存其实从2014年就已经开始了，房企土地购置面积从2013年的3.88亿平米连续下降到去年的2.2亿平米，相对于2013年的水平，近三年减少了几乎是2013年全年的土地成交量，也就意味着库存消化周期整整减少了一年。

  当然，涨房价也是可以去库存的，因为房地产与股票一样都属于资产，资产价格与消费品价格不一样，“买涨不买跌”是资产价格的普遍定价逻辑，世界上只有巴菲特这样少数的人才敢于逆势而行、买跌抄底。正如央视的姜老师曾经说过的：“真正的投资是违背人性的，就像在高速公路上逆行开车，是需要强大的意志、绝大的胆量的，高超的技术反倒在其次”。

  当然，涨房价的前提是土地供应减少了，当库存减少了，房价自然也会涨起来。

  目前三四线城市的量价齐升，更多是源于货币现象带来的资产价格重估和“买涨不买跌”的心理影响，催动了农村人进城购房与城里人改善性需求购房的提前入市，未来三四线城市不可能长期持续这种量价齐升，虽然去库存进程也已经加快，但去库存尚未完成，库存量依然较大的城市千万不要借机继续推地，造成更大的新库存。

  办公和商业虽然没有真正落地的去库存政策，但市场也出现了爆发，办公楼和商业用房销售面积同比分别增长52.9%和35.6%，销售额同比分别增长67.9%和49.3%，远超住宅增长幅度。显然，大水漫灌导致的资产价格抬升是办公类和商业类产品销售同比大幅增长的主要原因。

  但一二线城市商业销售面积和销售额同比分别仅增长了9%和16%，均低于去年四个季度的均值25%和30%，也低于整体商业销售增幅，说明一二线城市投资者对于货币政策收紧更加敏感，也预示着在商业去库存战役尚未打响、金融已经在去杠杆的大背景下，未来整体商业销售增速还是会继续放慢的。

  一季度的房地产市场也与中国经济一样，实现了超预期的“开门红”，既显示了房地产市场强劲的韧性，也透露出房企对市场充分的信心。

  从房企购置土地面积来看，已经回到了正增长区间，同比增长5.7%，虽然这与去年基数较低不无关系，但假如市场整体看淡，土地购置这个先行指标显然是不会回到正增长区间的。我们相信，未来土地购置面积还会继续增长，也会超过去年、前年甚至接近2014年。