欧阳捷：房地产或将超越去年 创造新的历史高峰

  我在去年12月18日的微信中发了一篇文章，题目是“明年楼市没有黑天鹅”，我们预计，今年的市场将“量平价稳、略有增长”。

  然而，当国家统计局公布了今年1-3月全国房地产开发投资和销售情况，我们还是感到有些出乎预料，因为数据远远好于大多数人的预期，也为我们预判的“量平价稳、略有增长”的观点铺了好头，同时我们也预感到：今年的房地产市场将超出预期，并创造新的历史高峰。

  今年一季度，商品房销售面积29035万平米，同比增长19.5%，商品房销售额23182亿元，同比增长25.1%，增幅均在20%左右，显示出市场不是一般般的好！增速虽然不及去年同期，但在市场逐渐见顶的时代，这依然是一个相当高的增幅，而且销售额增幅高于销售面积增幅，也符合我们所说的“销售量平、但价格还会略有增长”。

  为什么猛烈的调控之后，成交量并没有减少呢？

  从住房市场看，虽然一线和热点二线城市正在努力抑制需求，但真实的需求并不会因为限制而退出，刚性需求或许因为房价已经过高而延缓入市，部分改善性需求暂时失去资格，但因为限价是政府帮助购房者获得大幅折扣，有资格的购房者反而跟进入市了，再加上热点一二线城市的挤出效应，带动了三四线城市的楼市，进而提高了整个住房市场的成交量。

  一二线城市商品住宅的成交面积和成交额同比均下降16%，成交面积下降主要是因为一二线城市的土地成交连年下滑，批准上市面积不足，市场仍处于低水平供应，成交量自然不足，并且短期内难以改观，同时限购也减少了购房者和成交量，成交额同比例下降更是反映了限价令的力量，印证了我们过去所说任何低估政府决心的预言都是靠不住的，也说明“价稳”是符合调控逻辑和调控预期的。

  但是，一二线城市的住房价格上涨压力依然很大，不仅房价出现扭曲，而且地价也没有明显下降。今年一季度，一线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了12.6%，平均溢价率为38.4%；二线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了30.7%，平均溢价率为34.5%。

  一二线城市限价，为什么土地拍卖价格还在上升？

  这是因为一二线城市承载了全国房地产市场的半壁江山，占领了一二线城市，几乎可以确保房企在未来几年的房地产市场不会被逼出局，对于百强房企来说，这40个城市就是兵家必争之地。