北京连续限购政策下三类纠纷 凑不齐首付怎么办(3)

明确中介服务费由单方涨价违约的房主承担，这是赵庆祥给出的另外一个预防纠纷的办法，“一般情况下，中介服务费是在双方签订买卖合同后支付给中介机构，支付金额为房屋成交价格的1%至2.5%不等，即使按照1%支付，中介服务费也不少。为增加房主守约责任，避免业主单方违约涨价给购房人带来损失，合同中应尽量明确，房主单方违约涨价的，中介服务费由房主支付”。

缴税条件调整

已经签订合同怎样处理

除此之外，对于还没有办理网签或者正在看房决策过程中的购房者，经纪人还需要通知他们最新的政策变化。北京市丰台区马家堡地区一家房地产中介门店经纪人说:“因为现在的政策是认房又认贷，已经还清贷款的客户现在买房的话，首付款的比例从首套政策变成二套房的政策，需要支付的首付款差不多涨了将近一倍。有客户房子看得差不多了，现在得重新帮他们算账，看看需要多少首付，能不能凑齐。”

那么，“认贷”这一规定如何执行?

对于银行信贷方面的问题，多名房地产中介人员表示，目前来自银行的消息是，3月的最后这些天不会再新批个人按揭贷款。有媒体向多家商业银行咨询个人住房按揭贷款的情况，得到的回复大多是:北京市的房地产调控新政刚落地，具体到银行执行层面还需等待总行的统一口径。

“总行政策还没出来，我们分行只能等着，但可以明确的是，后续所有审核流程都会更长、更严格。”一家股份制银行北京分行相关负责人表示。

对此，拟定北京市房产新政的负责人也在微信公众号“京房字”上做了解读:“认贷指全国范围内，是认记录。不管之前是否还完贷款，只要在银行系统中显示有过住房贷款记录，都受影响，都会至少按照二套算。”

说完了“3·17”新政，再来看看北京的“3·22”新政。

3月22日，北京市地税局、北京市住建委联合印发关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告。公告中提到，“连续5年(含有)以上在本市缴纳个人所得税”的政策执行标准为连续60个月在本市缴纳个人所得税(对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳)。

北京“3·17”新政公布后，根据某中介机构的不完全统计，“在途”交易达一万多套，“再加上3月17日到3月22日之间签约的部分房屋，‘3·22’新政直接影响的房屋数量应该在数千套。”王树德对记者估算说。

那么，在此期间已经签订的合同应如何处理?

按照王树德的分析，通过正常网签、缴税、过户的行政流程已经无法办理不动产登记，“不过，如果能拿到司法机关的生效法律文书，也可以办理不动产登记”。

那么“3·22”限购令下能否获得这样的法律文书?

记者注意到，早在2011年北京市高院对于处理限购政策的房屋买卖纠纷案件有过讨论并作出了书面会议纪要，其中两部分内容涉及上述话题:住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持;

此外是对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。

“目前的大部分‘在途’交易不符合继续履行合同的要求。因为会议纪要要求判决履行合同的前提是支付购房款、实际占有、解除合同利益失衡三个条件，支付购房款需要非常客观的第三方记录(银行流水)，如现金支付则不能被法院认定，实际占有需要有物业的交割单、水电使用记录等证据予以佐证，‘解除合同利益失衡’要表达的意思是房价有过高的增长或者下降，尤其是房价的暴涨暴跌很难证明，所以‘3·22’调整的‘在途’交易很明显不完全符合这三个标准，法院很难判决履行合同。”王树德分析说。