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北京连续限购政策下三类纠纷 凑不齐首付怎么办

2017-03-25 08:05:01    法制日报  参与评论()人

3月17日、3月22日,北京连续发布限购政策。在新政调整下,一些已签订购房合同的购房者遇到了新问题,也引发了一些纠纷,其中最让人纠结的是三类情形:首付比例提高,已签订合同的买方交不起首付款,哪些情形下解除合同不算违约?有市民准备卖房后再买房,在连续限购下,计划泡汤,卖家拒绝出售怎么办?缴税条件调整,已经签订购房合同,但按新政又失去购房资质,这些合同怎么处理?

一觉醒来,自己所在城市出了限购令,在提高首付款金额、认房又认贷的情况下,北京的李先生需要额外再付卖方80多万元首付款,才能买下这套还没网签的房子。因为突然增加的首付款超过支付能力,李先生不得不放弃购买,卖家则要求李先生承担违约责任,已付的定金不予退还,这让李先生傻了眼。

与此同时,北京市西城区一家房地产中介门店店长老王也陷入了焦虑,“自从新政发布到现在,不到两天的时间,我们本月意向签约或准备签约的客户中有30%表示要退单或违约,原因是凑不足首付款”。

3月17日,北京市楼市调控进一步升级,认房又认贷并且二套房首付提至60%,贷款年限缩短至25年。随着“3·17”限贷加码后,3月22日又出新政,60个月每个月都要有纳税记录。北京连续出台的政策被称为“史上最严的楼市限购政策”。

3月24日,中国人民银行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

相关的购房纠纷也一路随行,用业内人士的话来说是“持续且高发”。因限购引发的购房纠纷,到底该怎样解决?《法制日报》记者对此进行了采访。

首付比例提高

买方凑不齐首付怎么办

离网签还有两天时间,北京“3·17”新政让坐在电脑前的李先生有些无力。此前,在支付了100万元定金后,中介先给他们做房屋核定,约好网签的时间是在3月21日。

李先生说,这次换房已经耗尽家庭的全部收入和存款,“现在我们再也没办法凑钱了”。

对此,业内人士表示,“认房认贷”严格了首套房认定标准,换房人群“先卖后买”也被界定为二套,首付预算的明显增加可能带来客户购买力的相对减少。

“我该何去何从。”面对记者,李先生一脸愁容。

而在记者的走访中,还有很多“李先生”在焦急等待北京执行细则的出现,细则中每一个字甚至标点,都可能让他们狂喜或痛哭。

北京市房地产业协会运营的微信公众号“京房字”邀请拟定北京市房产新政的负责人对新政做了解读,其中称新政正式生效节点以网签为准,没有网签的,就算签了合同,也要执行新政。

“如果之前已经做了网签,应该可以按老方案执行。但是如果办理贷款的银行有特殊要求,则按照银行的要求来。”前述拟定北京市房产新政的负责人表示。

那么,如果没钱凑首付,可以违约吗?

“首先需要明确的是,两种确定不能解除合同的情形。第一种,如果买卖合同当中约定了类似‘贷款不成应该一次性付款’的条款,买房人无权解除合同;第二种,需要明确双方是否进行了网签,新政对于3月17日之前就已经办理网签但是没有办理贷款手续的交易是否适用新政,需要等待进一步的细则出台。如果银行同意按照旧的贷款政策办理,那么交易不受影响,买房人无权基于新政解除合同。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时分析说。