北京连续限购政策下三类纠纷 凑不齐首付怎么办(2)

那么，已经签约但是没有办理贷款的交易是否可以解除合同?对此，有业内人士将此类交易称为“在途”交易。

王树德说，最高人民法院在2011年印发的民事审判纪要中提到，“经审查，买房人确实因为贷款政策变化而不能办理贷款的，可以解除合同”;北京市高级人民法院相关的会议纪要中也明确“房屋限购政策在性质上属于公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房政策的实施导致买受人无法办理过户登记的，可以要求解除合同”。

即使如此，据业内人士反映，“在途”交易能否解除，还要看新政对合同的履行到底有多大影响?

“对合同影响的评估要对房屋的总价、买房人的收入、买房人的负债以及首付比例的增幅等综合因素进行考量。比如说因为新政的出台，买房人的首付比例仅仅从30%变成了35%，而买房人恰恰是登上富豪榜的人，那么很明显，买房人要以新政出台为由去解除合同明显不会得到法律的支持。所以，如果新政对房屋买卖合同的履行确实造成了极大的困难，那么解除合同也符合立法的本意，但是如果影响并不是很明显，买房人应该履行合同。如果要强制解约，买房人会因此承担不利后果。”王树德说。

卖房后难买房

卖家拒绝出售如何解决

在此番限购过程中，之所以纠纷不断，其中一个主要原因便是“连环单”。

据北京链家房地产经纪有限公司高级法务经理孙笑竹介绍，从链家对大量购房交易的跟踪情况来看，现在很多人购房都是改善性需求，也就是说业主是卖了小的再买大的，而买家同样是卖了上套买下套。这种买卖双方既买又卖的单子，被称为“连环单”。

“我们现在有一单就是卖家在卖房后还需要再买房，当新政出台后，卖家卖了房子再买房需要支付更多的首付，现在卖家买不起房子，拒绝出售房屋。”老王说，这一单生意是最让他着急的。“我们找律师问过，卖家购房和卖房是两个相对独立的合同，卖房义务不会因为新政而发生改变，卖家不能随便解除合同。一旦不履约，就属于违约行为，需要承担违约责任”。

“但这个责任该怎么认定?卖家现在就是不松口，说两万元定金退了就算了。”老王和买家现在最后悔的便是“当初没有多给定金”。

对此，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说，为了防范风险，在确定房屋购买意向后，购房人应当尽快与房主约定定金并给付购房定金，“因为定金具有担保的作用，房主收受定金后违约的，购房人可要求其双倍返还定金。定金给付金额越高，房主违约成本越高，但定金金额最高不超过房屋成交价格的20%，超过部分不能请求双倍返还”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向记者表示，对于因此类限购政策而出现违约的现象，部分法院定义为不可抗力因素，但也有法院认为此类判定并不准确。

严跃进说，如果因为首付比例提高而无法购房，责任一般要由买家承担。因为购房者并不是不能认购，而是购房能力不足，这是根本原因。

不过，严跃进也建议，对于此类购房纠纷，不宜视为买方违约，而应采取“和平”的协议解除方式。

此外，针对此类纠纷，赵庆祥建议存量房买卖合同中约定违约责任，“这是提防房主违约涨价的另一手段。但如违约金约定过低，房主高价转卖获得的利益远远高于违约成本，违约极易发生。违约金的约定数额，应当以购房不成对购房人造成的损失上浮30%为参考标准”。