重庆早在2002年就强制施行商品房“按套内建筑面积计价”销售的一个大背景是，当时重庆城镇住房告别了短缺时代，人均居住面积达到11.59平米，急需规范市场秩序。如今我国整体上已不缺住房，根据国家统计局的数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，远超当年的重庆，住房短缺只结构性地存在于部分城市。因此良好的房地产市场秩序已成为当今中国的普遍追求。

为此，近些年来，诸多学者、人大代表都建议取消商品房公摊面积，比如2010年的“两会”上，人大代表林燚就建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨；2016年，全国人大代表柳树林等10名代表建议应该遵循国际惯例，按照套内面积计价。

5、“取消公摊面积会导致房价上涨”是个伪命题

当前，依然有不少为“按建筑面积计价”辩护的声音，提出了多种“担心”。

有人认为：

取消了公摊面积，会导致房价上涨。同时还会造成公用部位产权不明晰，甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。

但实际上，如果取消公摊面积会造成更大的纠纷，为何发达国家没有一个是按照“建筑面积”买房、卖房的，而都根据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价？不就是充分考虑到了“建筑面积”欺诈的因素吗。

至于推高房价，更纯粹是一个数字上的“面子”问题。

从统计房价的角度，通过“建筑面积”这个基数，的确可以极大地降低“房价”。一般多层住宅的公摊面积约占10％-13％，18层以下的板式住宅公摊约13％-15％，点式楼盘公摊大多在15％-17％，而30层以上的住宅因为电梯数量增加，公摊通常都在25％左右。如果改成按套内建筑面积的计价方式，房价确实会比现在“高”很多。

但房价的这种“上涨”是“虚”的，用户的实际负担并没有增加。用虚幻掩盖实质，根本没有任何好处。事实上，实行以套内面积计价的重庆，一直因房价稳定而令全国人民羡慕。如果将重庆的房价换成按建筑面积算，怕是会刷新人们的认知。

按套内建筑面积计价会让开发商钻空子，只注意套内面积，忽视公用设施部位的建设，降低环境配套等公共公用设施的质量。

这个顾虑其实也是多余的。因为购房者更在意居住面积的大小，其次才是公摊面积大小。而且，在市场竞争环境下，如果开发商试图通过压缩公摊面积占购房者的便宜，购房者会用脚投票。为了生存和获利，开发商会根据市场需要，造好房子。按套内建筑面积计价的方式，不仅不会降低开发商在配套设施和环境上的标准，还会提高。

公摊面积是否合理，关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然，以目前的形势，全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规，对公摊面积深加规范，还是应该尽快提上日程的。

由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滞后性。为此，将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化，制定针对公摊面积问题的专项行政法规，从而实现各方权益的平衡，显得至关重要。

比如，要统一住宅建筑面积的计算规定，《设计规范》和《测量规范》要执行同一标准，要建立和完善以设计为源头，审批单位层层把关，房产部门审核确权的机制，建立公摊面积公示制度；公摊建筑面积和公摊面积系数应该列入住宅设计技术经济指标；此外，还要赋予业主独立的委托测量资格。

作为购房者，在签订《商品房买卖合同》时，应在合同补充协议中明确约定：公摊面积增加超过一定幅度时，购房者有权推翻，或公摊面积增加部分买受人（买方）不承担房价款。同时，应在补充协议中约定一家公认的测量机构对结果重新进行测量。

公摊面积问题积弊已久，非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续。我们应以治理的思路考虑解决方案，但大可不必为这一不合理的制度振振有词地辩护。

存在不一定合理，公平正义或许会迟到但不会缺席。相信在大家的共同努力下，扭曲的做法会得到切实的改善，并终有一天会得到彻底纠正。（文 | 艾振强 瞭望智库特约宏观观察员，明源地产研究院副主编）

（原题为《买100平米的房子只得70平米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》）

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