《测量规范》第8.1.5条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”附录B3“共有建筑面积分摊”一节中，又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。

虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”，但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。经过房管部门确权的房产证上就已标明公摊建筑面积的数目，所有开发单位的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。（注：基于此，本文将“分摊后的共有建筑面积”、“公摊建筑面积”、“公摊面积”视为同一概念。）

除此之外，地方也有相关规定出台。以北京市为例，北京市国土资源和房屋管理局2000年9月颁布了《北京市商品房房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，2002年12月又下发《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》等。

但这些规定中在专业人士看来确有值得商榷之处：

第一，《测量规范》中规定的套内外墙（外扩山墙）、地下室设备用房、室外地面上设备用房、设在屋顶为多幢服务的设备用房、外墙壁保温隔热层等项目，其实并不应该计入公摊面积。

以外墙（包括山墙）为例，它是围成建筑空间的必要条件，不能单独分割出来“公摊”。

第二，《测量规范》附录B第B3.3条规定，住宅楼以幢为单元进行共有建筑面积分摊。这样做不公平。

以单元式住宅为例，如果楼幢由不同建筑面积、不同层数的单元组合，那么每个单元的共有建筑面积是不相同的。显然，让不同大单元一起分摊楼幢的共有建筑面积是不公平的。

第三，由于公摊建筑面积由共有建筑面积按比例分摊而来，只有保证了共有建筑面积计算的准确性，才能保证公摊面积计算的准确性。可是，共有建筑面积计算规定只出现在《测量规范》中，但《设计规范》里却没有相应内容。

注：《住宅设计规范》（住建部），由1985年发布的《住宅建筑设计规范》修订而来，已发布多个版本，最新版本为2013年版，以下简称《设计规范》。

因此，在施工图纸报批和实施的全过程中，无论是设计人员，还是所涉及到的政府部门和有关单位，都不是特别清楚共有建筑面积是怎么计算的，只能等候房产测绘管理部门的最终计算结果。也就是说，房子盖出来之后，才能测出“公摊面积”是多少。

于是就出现了大量“贵宾首府”式现象——

《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》显示，楼盘3层到20层，房屋的公摊系数达48.63％；贴在一楼大堂内的由当地多部门联合验收的文件上，3层到20层，公摊系数则是52.35％。48.63％的数据来自图纸的预测算，52.35％的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘。

确实有凭有据，怎么投诉？！

3、有的地方开倒车，只有重庆成功了

通过以上梳理，我们已经得知，如今的“公摊面积”现象之所以会引发这么多矛盾，实质上是法律法规缺乏清晰的界定，购房者投诉无门，给了部分利欲熏心的开发商以可乘之机“打擦边球”。

早在多年前，法律界就有不少声音认为公摊面积的诸多争议已经严重影响了《物权法》的有效实施。当时不少地方也纷纷出台建议和规定，要求以套内面积计算，取消“公摊面积”：

*2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，公开征求市民意见，提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了当时房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买房只看套内面积。

*2008年1月的政协甘肃十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋建筑面积测量交给业主委托测量。

*2008年11月18日，北京市人民政府第17次常务会议审议通过《北京市人民政府关于修改〈北京市城市房地产转让管理办法〉的决定》，增加一条作为第二十一条：“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。（注：鉴于《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，而公摊面积的设置符合《民法通则》、《物权法》对于按份共有形式的规定，且有关规定已经明确了公摊面积的合法地位，说“公摊面积有违《物权法》的精神”，还有待商榷。）

上述出台政策的地方，初衷是好的，落实情况却令人失望。究其原因，是缺乏强制执行力。

虽然政府部门要求，以套内面积计算的单价和以建筑面积计算的单价都应写进合同里，以两种报价呈现。可是，不强制的“要求”下，部分开发商在实践中依然以建筑面积为主、套内面积为辅表述单价；更有一些开发商“淡化”套内计价方式，对外报价都按照建筑面积计价。

有些地方甚至“开倒车”。比如，顺德的买楼计税优惠政策之前已经延续了14年，期间顺德是佛山唯一采用套内面积计算商品房价格的片区，这是2000年开始顺德为解决商品房公摊面积纠纷频发而推行的政策。可是，自2014年6月21日起，顺德缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。新政落地后，在顺德买套内面积八九十平米的商品房，比之前要多交数千元的契税。

只有一个地方例外——重庆。

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款！

鉴于香港2013年才开始强制要求商品房销售按实用面积计价，重庆此举是名副其实的敢为天下先！

谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

4、以“套内建筑面积”计价，只会对不良开发商不利

针对开发商利用公摊面积蒙蔽购房者的现象，有关部门也出台了一些规定：

比如国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条规定，销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

2002年实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建设部发布），针对因开发商多算公摊面积引起的纠纷制定出了计算标准，并规定必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

但是，普通购房者对公摊面积缺乏深入了解，更缺乏独立的委托测算程序。目前，不动产权证书（过去是房产证）上记载的“公摊面积”，基本是由开发商自己，或者委托房地产管理部门测得的，测绘单位无需向业主负责，购房者对此没有基本的知情权。

这样的情况下，公摊内容和面积缺乏公信力，不便民、不透明，更不利民。如果“公摊面积”不实，购房者不仅要多支付房款，而且还得在今后的几十年中不断支付更多的成本，比如物业管理费和取暖费等。今后一旦开征房地产税，按“建筑面积”买房、售房的不公将更直接地体现出来。

而按照“套内建筑面积”来计价，就可以很好地规避这些问题：

第一，这种方法透明度高。购房者只需关心套内建筑面积，不必为公摊的多少引发交易纠纷；

第二，套内建筑面积规定明确，测量简单。根据《测量规范》，成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成，普通人用常规方法即可测算出来，明明白白购房；

第三，按照房屋预售面积测量报告，对公摊部位有明确的说明，同时在商品房合同及商品房权属证明中载明了公用部位和设施情况，有利于保护购房者的权益。

我国重庆和香港地区的实践也证明，以“套内建筑面积”计价，只会对不良开发商不利，对合法合规经营的开发商来说，不仅没有坏处，而且可以良币驱逐劣币，提升自身在市场上的占有率。

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