湖南长沙数月前出台《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》，其《实施细则》也于近日发布，明确“限房价、竞地价”地块等刚需房源项目的装修价格指导上限，现阶段不超过2500元/平方米。

问题也随之而来——算精装修面积的时候，到底算不算公摊面积？

提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

开发商会告诉你：购买的商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（“公摊面积”）！

但据库叔了解，国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积（套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得）来计价的。

如此看来，公摊面积并不合理，也不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的？又如何得到广泛的执行？以后还能够取消吗？

1、“史上最牛公摊”，只有不到一半面积能住！

建筑面积，包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

对普通的购房者来说，光是弄明白这些概念已经够头大的，更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”，于是造成了各种各样的问题。

比如，物业管理所有的费用本应面向室内部分，但物业费却是按建筑面积收的。如果说这尚可接受的话，供暖费也按建筑面积计算实在匪夷所思，因为公摊面积里基本没有供暖设备。

更有甚者，会选择做大公摊面积——部分开发商以公摊面积为工具，对购房者进行欺诈，利用格式合同条款误导购房者，一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。

开发商这样违法的情况，再怎么艰难，业主好歹还可以维权。可是，由于截至目前国家并没有明确规定公摊系数（公摊面积在建筑面积中所占比例）的上下限，因此在“合法合规”的条件下，开发商可以将公摊面积一再做大，一些案例中的公摊系数简直“丧心病狂”。

比如，根据新华网2010年4月6日报道（此后该事还被央视《焦点访谈》曝光过），当时山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积！

开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%，二百多户维权无望的业主欲哭无泪。

当时一份由当地多部门联合验收的文件就贴在贵宾首府一楼大堂内，文件显示该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35％！

面对业主维权，贵宾首府的工作人员十分硬气：“法律对于公摊上限没有规定”，“你们一百年都退不了房”！

当然，这个案例可能比较极端，通常公摊系数不会超过30%，但30%以内的就没有问题吗？恐怕只有开发商知道。

2、公摊做法如何能在内地野蛮生长？

那么，公摊面积这个“巨坑”，到底是谁最早想出来的？

我国房地产市场如今十分火热、蔚为壮观。不过，中国内地长期处于福利分房时代，从1998年进入商品房时代至今也不过20年，不可能是公摊面积的发明者。

有人说“公摊面积”源自香港，这个可能性倒是很大。内地房地产的诸多制度都是来自香港，比如：

土地招拍挂是1987年深圳从香港学过来，然后推广到全国各地的；

1994年内地推行的预售制则脱胎自香港的卖楼花，而卖楼花是于1954年首创

过去香港的开发商卖房时确实是按建筑面积进行计价的，直到前几年才取消

自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。（注：香港的“实用面积”，相当于内地的套内建筑面积。）

当然，香港最初是如何开始按建筑面积销售，我们不得而知。我们所关心的是，内地在引进这套做法后的演化过程。

从1978年结束福利分房，到1998年正式开启商品房时代，中间的20年，“商品房”这种形式在市场中出现并发育起来。内地房地产商很可能就是在这一周期内引进香港的“建筑面积”做法并“发扬光大”。

房地产市场悄然发生剧变的同时，政策层面应对这种变化的经验和方法却十分缺乏。比如对于“建筑面积”，政府能做的，更多的是针对房地产市场上已经形成的现象，通过制定相应政策规定加以规范。

事实上，直到今天，关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束，现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语，只有住建部，包括其前身建设部（2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部）的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。

目前该领域可适用的主要规定有：建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房1995【517】号）、2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。而2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准中，则首次出现了“共有建筑面积”这个术语。

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