长租公寓上海样本：29幅租赁用地楼面均价6600元/平米(2)

租赁赚钱还不易

“政府明确‘租售并举’的政策，让我们在年初确定进军长租公寓领域。”碧桂园集团上海区域总裁高斌表示。去年8月份他们租下了虹桥商务圈的一栋做了一半的酒店，进行改造，短短4个月，第一个“碧家国际社区”就落地了。“目前碧桂园已在上海布局千余间长租公寓，未来3年，我们的长租公寓将达1万间。”高斌说。

高歌猛进中，高斌也不乏困惑，“这个行业太新，不仅人才奇缺，制度设计也在摸索中。”

目前的政策并没有给长租公寓以十分明确的定义，也缺乏可操作的细则，“长租公寓应达到什么要求？”似乎无人解答，“我们第一个项目就严格按酒店标准，甚至申请了相关的特殊行业证，但长租公寓的管理及服务与酒店其实差别很大。”

最让高斌耿耿于怀的是成本。第一个项目还好，“15年租期，我们测算下来，5年后可盈利。”碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅告诉记者。因此，碧桂园正在多方洽谈，希望扩大租赁范围。

同时，根据规定，每开发一个物业，必须自持15%，但这部分做长租公寓成本太高。高斌以青浦城区一个物业为例，楼板价每平方米3万元，加上土建成本约1万元，而政府限定的销售价格大约每平方米4.3万元，“整个楼盘的销售利润并不高。”30平方米的房子成本在120万元，做长租公寓，租金每月约2000元，一年扣除税费大概收益2万元，收回成本需要60年。而120万元存入银行，每年的利息可能有5万元。“还不算后期运营成本，投入产出很不匹配。”

“租赁不赚钱，是很多企业的呼声，但这个是前期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一旦租赁市场进一步完善，并形成大规模的租客，“企业租金收益可能超过同样体量房屋销售的收益。”

目前上海高企的房价，让青年人“望房兴叹”。而市面上的租赁行为均属短期性质，缺乏统一管理，配套不全、随意涨价等乱象迭出。“各类违规问题，不是解决掉的，基本都是‘忍’掉的。”严跃进说。这一切，都影响了上海吸引人才以及创新创业环境的营造。“促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求，势在必行。”严跃进对长租市场充满信心。

租购同权要跟进