当前领跌全国的环京，房价还会跌几成？

来源：杨红旭楼市研究（yhxlsyj），已授权转载杨红旭楼市研究

近段时间，环京房价下跌，被媒体广泛报道，尤其是燕郊。

当前，环京二手房实际成交价的下跌幅度，是本轮全国楼市降温过程中最大的。燕郊实际上跌二成左右了，其他地区也在快速降温，而且情况更不乐观，因为成交量非常小，说明降价也不怎么管用。

有些网友，问我：环京房价还跌多少？

这个问题很复杂，也很难回答。

环都市圈的房价，比都市区波幅大，这是一条基本市场规律。比如过去十多年，每轮楼市降温，燕郊的房价跌幅都大于北京市区。本轮亦如此，当前北京二手房成交价，大概比3月上半月的高点，下跌了一成左右，而燕郊已跌二成左右。

那么，如果预测本轮环京地区的房价下跌幅度？这个问题很难，老杨试着建立一个逻辑框架，做以下简要分析，仅供参考，欢迎拍砖。

以燕郊为例，找一个交易活跃的大型小区：天洋城。通过安居客数据进行分析。

2014三季度至2015年二季度，燕郊房价处于低位，天洋城均价为1万左右，其中2015年二季度最低只有0.86万元，其后开始上涨，涨至2017年4月见顶，达3.18万元（链家网上成交数据显示：4月此小区多数成交的2房均价为3.3万左右）。相比2015年二季度的低点，累计涨幅为270%。

2017年7月，天洋城为天洋城2.68万元，相比最高点下跌16%。

老杨认为：本轮房地产短周期上涨，房价涨幅的合理程度大概是：一线城市涨八成左右，强二线涨六成左右，环都市圈涨五成左右。另，环京额外有京津冀一体化的利好，可以将涨幅扩大至八成左右，而燕郊又额外有通州城市副中心的利好，可以进一步扩大至一倍左右。

以此为大致参照系和逻辑框架，则燕郊天洋城的房价，本轮上涨至2万左右，是合理的。2017年7月，安居客挂牌均价为2.68万，链家成交的几套2房，也是2.7万左右。那么，总体回落至2万元的合理水平，还应在当前2.7万元的基础上下跌26%！

最终跌至合理价的2万元左右，也即相比3.2万的峰值，共计下跌37%。这一幅度，可以定性为泡沫破裂。但并不算惨烈。因为，即便下跌近四成之后，2万元的均价，仍比2015年上半年的低位，上涨超100%。