万科到底泄露了楼市什么“天机”？(3)

譬如年初，北京、重庆等城市首套房带来利率优惠普遍还有，现在很少了，不少还上浮到基准利率以上。杠杆游戏在重庆、北京近期购房的朋友都这么和张银银说。

除了对购房者房贷利率上浮，房地产企业融资成本也明显上升。银行同业、理财造成了负债端成本上升，央行市场利率调节也是个因素；现在金融去（稳）杠杆也在推进，各种表外被紧缩，市场无风险利率自然攀升。

去杠杆必然就会推升市场利率，那么出价高者得成为必然，贷款市场逆转，开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。

而不少开发商2016年高价拿地，部分款项就算再拖，现在也该逐步付了；

其次，2016拿的地也到了该开发的节奏，开发多多少少就要点启动资金，才能预售；

预售现在面临去盘速度放缓，当然有的城市目前依旧能高频率周转，但接下来进入多空博弈期，一定会相对放缓。那么现金回流将是个问题。

看最新的报道可以意识到，无论北京、上海，还是此前都还大热的重庆，实际二手房交易均出现了观望。二手房的情绪之于京沪房地产市场就是核心，之于重庆等二线城市市场，于新房情绪也是高度相关。那么，开发商就必然面临回款压力；

各种日常债务滚动也要还，融资收紧，部分钱换了却未必马上可以拿到新钱。现金流还是现金流，如何保障？真不是个说着玩的问题。

所以，万科的谨慎，准备拿自己的薪酬体系改革，这是有道理的。传递出的信号，更值得购房者、投资者深思。

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